別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
上尾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-5 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市本町３丁目９０２番１外
｢本町３－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 事務所

Ｓ2		 沿道店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南西20m国道、背面道 水道、下水 上尾

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    75 ｍ、南   105 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層沿道店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道　　　背
面道		 交通

施設		 上尾駅北方

950m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１７号沿いに沿道型店舗や事務所等が建ち並ぶやや繁華性の低い路線商業地域である。特筆すべき地域要因
の変動は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層沿道店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市及び周辺市町を中心とした幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は近隣商圏を中心に
事業を展開する法人企業及び不動産業者である。背後住宅需要は堅調に推移しており、路線商業地についても需要の回
復傾向が見られる。取引の中心となる価格帯は規模等によりまちまちではあるが、１㎡あたり１０万円前後となってい
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所や店舗の賃貸市場はやや未成熟で収益性は劣り、収益価格は低位となった。収益価格は現実の地価水準を反映し難
いいため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[121.1]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上尾市内の人口は横ばい傾向、取引件数は増
加傾向にある。県南地域と比較した相対的割
安感により、市内の土地需要は堅調に推移し
ている。

国道１７号沿いの路線商業地域であり、特別
な地域要因の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。　


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０４１
３
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
南東4m、角地
１住居

(70,200)
b ７ｋ０４０
４
-66		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ７ｋ０４１
２
-61		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m国道、
南東7.5m、
角地
準工

(70,200)
d ７ｋ０４０
７
-52		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西16m県道、
南西3.6m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,834  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
124,315 		 100
[ 113.8]
109,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
111,979  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,645 		 100
[ 118.1]
103,002 
103,000 
c (　           ) 
89,293  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
87,559 		 100
[  85.5]
102,408 
102,000 
d (　           ) 
89,254  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.7]
86,500 		 100
[  94.0]
92,021 
92,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -9.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  +5.5
画地　　　　  +3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



上尾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,975,738 
15,204,210 
49,771,528 
44,113,600 
5,657,928 		 （　0.9777）
5,531,756 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    134,920,878 円　　　　（　     68,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層沿道店舗兼事務所 997.79 Ｓ3 2,944.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,963 ㎡     39.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階沿道型店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  98.8 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
981.50 
98.8 
969.50 
2,019 
1,957,421 		 5.0  9,787,105 
1.0  1,957,421 

 2～ 2		 事務所
981.50 
98.8 
969.50 
1,857 
1,800,362 		 2.0  3,600,724 
1.0  1,800,362 

 3～ 3		 事務所
981.50 
98.8 
969.50 
1,857 
1,800,362 		 2.0  3,600,724 
1.0  1,800,362 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,944.50 
98.8 
2,908.50 

5,558,145 		 16,988,553 
5,558,145 
⑨年額支払賃料      5,558,145 円　×　12ヶ月　＝　      66,697,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,908.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,697,740 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,668,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,029,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,988,553 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         160,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,558,145 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,785,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,975,738 円　　　　（　        33,100 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,490,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,667,910 円  　　　       66,697,740　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,473,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,828,300 円  　　　　    698,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,047,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       698,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,204,210 円　（　　　　　　         7,745 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 698,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   2,944.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,113,600 円  
（　　　　　        22,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,975,738 円      
②総費用 15,204,210 円      
③純収益　①－② 49,771,528 円      
④建物等に帰属する純収益 44,113,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,657,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,531,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,818 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,920,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市本町三丁目９０２番１
 0310000333363-0000
2 　上尾市本町三丁目９０２番３
 0310000333365-0000
3 　上尾市本町三丁目９０３番１
 0310000333367-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
上尾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-5 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市本町３丁目９０２番１外
｢本町３－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 事務所

Ｓ2		 沿道店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南西20m国道、背面道 水道、下水 上尾

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    75 ｍ、南   105 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層沿道店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道　　　背
面道		 交通

施設		 上尾駅北方

950m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１７号沿いに沿道型店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。格別な変動要因は見受けられず、当分
の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層沿道店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市、近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は地元及び大手量販店等の店舗展開を行う法人
が中心。市場の経済活動は正常化し企業収益は回復し、事業者サイドの不動産への投資意欲は回復している。取引水準
は業種・規模によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の路線商業地域の
取引事例により試算しており、市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は収益性に着目した理論的価格で
あるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[121.1]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復で経済は正常化し、路線
商業地への需要回復が継続し、緩やかな上昇
が認められる。


地域要因に格別の変動の要因はない。




個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０５０
４
-76		 桶川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ７ｋ０４１
３
-63		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
南東4m、角地
１住居

(70,200)
c ７ｋ０２０
３
-62		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東28m国道、
西5.8m、
二方路
準工

(70,200)
d ７ｋ０４０
４
-65		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
北15m、角地
２住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
73,868 		 100
[  71.9]
102,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
158,834  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
124,315 		 100
[ 115.3]
107,819 
108,000 
c (　           ) 
107,922  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
109,389 		 100
[ 117.3]
93,256 
93,300 
d (　           ) 
136,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.3]
106,746 		 100
[ 108.7]
98,202 
98,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -25.5
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +12.5
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +23.5
画地　　　　 +30.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



上尾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,557,158 
15,186,991 
49,370,167 
44,113,600 
5,256,567 		 （　0.9777）
5,139,346 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    125,349,902 円　　　　（　     63,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層沿道店舗兼事務所 997.79 Ｓ3 2,944.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,963 ㎡     39.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階沿道型店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  98.8 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
981.50 
98.8 
969.50 
2,034 
1,971,963 		 5.0  9,859,815 
1.0  1,971,963 

 2～ 2		 事務所
981.50 
98.8 
969.50 
1,831 
1,775,155 		 2.0  3,550,310 
1.0  1,775,155 

 3～ 3		 事務所
981.50 
98.8 
969.50 
1,831 
1,775,155 		 2.0  3,550,310 
1.0  1,775,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,944.50 
98.8 
2,908.50 

5,522,273 		 16,960,435 
5,522,273 
⑨年額支払賃料      5,522,273 円　×　12ヶ月　＝　      66,267,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,908.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,267,276 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,644,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,622,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,960,435 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         160,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,522,273 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,774,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,557,158 円　　　　（　        32,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,490,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,650,691 円  　　　       66,267,276　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,473,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,828,300 円  　　　　    698,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,047,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       698,000 円  　　　　    698,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,186,991 円　（　　　　　　         7,737 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 698,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   2,944.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,113,600 円  
（　　　　　        22,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,557,158 円      
②総費用 15,186,991 円      
③純収益　①－② 49,370,167 円      
④建物等に帰属する純収益 44,113,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,256,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,139,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,349,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市本町三丁目９０２番１
 0310000333363-0000
2 　上尾市本町三丁目９０２番３
 0310000333365-0000
3 　上尾市本町三丁目９０３番１
 0310000333367-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考