別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
上尾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市谷津２丁目１２３番６４外
｢谷津２－１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ5		 中規模の商業ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南東20m市道、背面道 水道、ガス、下水 上尾

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道、二方路 交通

施設		 上尾駅西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 上尾駅西口の駅前通り沿いの商業地域で、人通りも多く需要が見込まれるため、商業地として今後も安定的に推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市及びさいたま市北区内の駅周辺に位置する商業地域。需要者の中心は地元・県内の法人のほか、マ
ンション開発業者等である。店舗需要は郊外大規模店へシフトしているものの、駅近の利便性に優る地域においては需
要が堅調で、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は規模等によりまちまちではあるが、１㎡あたり
３０万円～４０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地、路線商業地に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の事
務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃貸市場はやや未成熟で収益性は劣り、収益価格は低位で現
実の地価水準を反映し難いいため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上尾市内の人口は横ばい傾向。さいたま市等
県南地域と比較した相対的割安感により、商
業地内ではマンション適地の土地需要が堅調
である。

中低層の店舗兼事務所の多い駅に近い商業地
域であり、一定の店舗需要が見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +21.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０４１
１
-65		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ７ｋ０４０
４
-71		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
c ７ｋ０４０
４
-60		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d ７ｋ０４０
４
-51		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m県道、
南西5.7m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,038  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
337,775 		 100
[  93.0]
363,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
238,414 		 100
[  67.1]
355,311 
355,000 
c (　           ) 
302,445  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
343,443 		 100
[  96.4]
356,269 
356,000 
d (　           ) 
148,629  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  87.9]		 100
[  64.3]
268,228 		 100
[  73.4]
365,433 
365,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -6.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.5
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.5
画地　　　　 -33.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



上尾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,296,146 
6,222,355 
20,073,791 
17,443,200 
2,630,591 		 （　0.9349）
2,459,340 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     59,983,902 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 196.98 Ｓ6 1,051.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   273 ㎡     14.7 m x   17.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～６階事務所のフロア貸しビルを想定。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.25 
86.8 
152.15 
2,988 
454,624 		 6.0  2,727,744 
1.0  454,624 

 2～ 2		 店舗
175.25 
96.7 
169.55 
2,390 
405,225 		 6.0  2,431,350 
1.0  405,225 

 3～ 6		 事務所
175.25 
96.7 
169.55 
2,151 
364,702 		 3.0  1,094,106 
1.0  364,702 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,051.50 
95.1 
999.90 

2,318,657 		 9,535,518 
2,318,657 
⑨年額支払賃料      2,318,657 円　×　12ヶ月　＝　      27,823,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     999.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,823,884 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,337,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,486,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,535,518 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,318,657 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         722,123 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,296,146 円　　　　（　        96,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,380,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,112,955 円  　　　       27,823,884　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      734,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,304,600 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       414,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,222,355 円　（　　　　　　        22,793 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,051.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,443,200 円  
（　　　　　        63,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,296,146 円      
②総費用 6,222,355 円      
③純収益　①－② 20,073,791 円      
④建物等に帰属する純収益 17,443,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,630,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,459,340 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,983,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市谷津二丁目１２３番６４
 0310000234917-0000
2 　上尾市谷津二丁目１２３番７４
 0310000234924-0000
3 　上尾市谷津二丁目１２３番７５
 0310000234927-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
上尾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上尾 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上尾市谷津２丁目１２３番６４外
｢谷津２－１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 273  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ5		 中規模の商業ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南東20m市道、背面道 水道、ガス、下水 上尾

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道　　　二
方路		 交通

施設		 上尾駅西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の商業ビルが建ち並ぶ既成商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。なお、当該地域の地
価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上尾市、さいたま市北区及び大宮区に存する駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は自用また
は貸ビル業を営む個人及び法人等が想定される。近隣地域は上尾駅西口の駅前通り沿いに存し、郊外の大型店舗の影響
からやや翳りが生じるものの駅前商業地として一定の需要はある。需要の中心価格帯は取引主体の属性、建物の状態等
によるばらつきが大きいが概ね３５０千円／㎡～３６０千円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する商業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は自用の店舗、事務所と賃貸
物件が混在している。近隣地域は駅に近い商業地域であり、賃貸市場は形成されているが、土地建物一体としての元本
価値に見合った賃料水準は形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。従って、市場性を反映する比準
価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    420,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、市内の不動
産市場も回復傾向。設備投資も持ち直しの動
きが見られ、企業収益も緩やかに改善してい
る。

地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上尾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０４１
１
-65		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ７ｋ０４０
４
-71		 上尾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
北東7.6m、
角地
近商

(90,200)
c ７ｋ０４０
４
-60		 上尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d ７ｋ０４０
４
-51		 上尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m県道、
南西5.7m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,038  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
337,775 		 100
[  92.5]
365,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
233,646  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
238,414 		 100
[  66.6]
357,979 
358,000 
c (　           ) 
302,445  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
343,443 		 100
[  96.5]
355,899 
356,000 
d (　           ) 
148,629  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  87.9]		 100
[  64.3]
268,228 		 100
[  74.4]
360,522 
361,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.5
画地　　　　 -33.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



上尾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,023,636 
6,210,822 
19,812,814 
17,443,200 
2,369,614 		 （　0.9349）
2,215,352 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     54,032,976 円　　　　（　    198,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上尾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 196.98 Ｓ6 1,051.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   273 ㎡     14.7 m x   17.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駅前通りの商業地域につきフロアー貸しの１～２階店舗、３～６階事務所を想定。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 エレベーター、エントランスホールを考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.25 
86.8 
152.15 
2,956 
449,755 		 6.0  2,698,530 
1.0  449,755 

 2～ 2		 店舗
175.25 
96.7 
169.55 
2,365 
400,986 		 6.0  2,405,916 
1.0  400,986 

 3～ 6		 事務所
175.25 
96.7 
169.55 
2,129 
360,972 		 3.0  1,082,916 
1.0  360,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,051.50 
95.1 
999.90 

2,294,629 		 9,436,110 
2,294,629 
⑨年額支払賃料      2,294,629 円　×　12ヶ月　＝　      27,535,548 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     999.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,535,548 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,312,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,222,562 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,436,110 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,294,629 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         714,639 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,023,636 円　　　　（　        95,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上尾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,380,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,101,422 円  　　　       27,535,548　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      734,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,304,600 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       414,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,210,822 円　（　　　　　　        22,750 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,051.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,443,200 円  
（　　　　　        63,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,023,636 円      
②総費用 6,210,822 円      
③純収益　①－② 19,812,814 円      
④建物等に帰属する純収益 17,443,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,369,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,215,352 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,032,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     198,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上尾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上尾市谷津二丁目１２３番６４
 0310000234917-0000
2 　上尾市谷津二丁目１２３番７４
 0310000234924-0000
3 　上尾市谷津二丁目１２３番７５
 0310000234927-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考