令和7年1月10日　提出 深谷 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 5-3 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市東方町４丁目３５番１外 ②地積 　(㎡) 2,099   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 2:1 店舗 Ｗ1 各種店舗、営業所等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南西20m国道、三方路 水道、ガス、下水 籠原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道南側は大規模工業地域 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 籠原駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道１７号沿いの路線商業地域であり、店舗や事業所が見られる商業地域として、今後も現状のまま推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は深谷市及び周辺市町に存する商業地域であり、特に幹線道路沿いの地域に強い代替関係が認められる。需 要者は店舗、事務所の出店を目的とする法人等が中心である。国道１７号沿いの熊谷市行政界付近から深谷市中心部に 至るまでは、近年も飲食店等の新規出店が見られるなど出店需要は比較的高いと見られる。当該地域の土地取引は少な く、また、立地条件、画地条件等により取引価格の開差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は深谷市内の幹線道路沿いの商業地の取引事例から試算し、取引市場を反映した実証的な価格である。収益価 格は収益性を反映した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料が形成されていないため低位に試算された。標準 地に対する需要者は自用目的が中心であることから、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、前年公示価格と の検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深谷市の人口は減少傾向だが世帯数は増加し ている。土地取引件数は前年同期比でやや増 加。路線商業地域を中心に出店需要が認めら れる。 国道１７号沿いの路線商業地域である。同一 路線沿いにはホームセンター、スーパー、飲 食店、事業所などみられ、一定の集客力を有 する。 代替競争関係にある不動産と比較して、三方 路でありやや優位にある。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％