令和7年1月10日　提出 深谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　香織   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市岡里１４番２２ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡部 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 岡部駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟した住宅地域である。今後も地域要因の大きな変動はないとみられ、当面は 現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の岡部駅、深谷駅、本庄駅の各駅勢圏の住宅地域であるが、とりわけ岡部駅勢圏の住宅地域に 強い代替関係が認められる。需要者は深谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。標準地は区画整然 とした住宅団地にあるが、近隣地域西側の区画整理済の住宅地に比べると居住環境がやや劣るため、人気は劣る。ただ し、地価は値ごろ感から概ね安定している。市場の中心価格帯は、１８０㎡前後で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は地区計画により収益モデルの想定が困難であるため、収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった 。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映し た比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 90.9] [100.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深谷市の人口は減少傾向だが世帯数は増加し ている。土地取引件数は前年同期比でやや増 加、新設住宅着工戸数は減少している。 一般住宅が区画整然と建ち並び、居住環境は 比較的良好であるが、古くからの住宅団地で あり居住者の高齢化が進みつつある。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.1 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％