令和7年1月14日　提出 深谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -5 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　髙井　厚   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市小前田字下台２５５６番３ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西4m市道 水道 小前田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 小前田駅北西方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小前田駅徒歩圏内の小規模一般住宅が連坦する自然発生的な住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、花園地区の住宅地域を中心に川本地区及び寄居町の住宅地域。中心となる需要者は花園地区に地縁乃至 血縁を有する一次取得者が中心であるが、域外からの転入者も一部含まれている。同駅勢圏では分譲業者による宅地開 発が頻繁に行われており、高めの取引も見られるようになっている。土地は１５０㎡程度で４００万円～５００万円程 度、新築戸建住宅は２０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧花園町内の戸建住宅が連坦する住宅地域。対象地の規模・地域における賃貸市場の動向等を総合的に勘案し収益価格 の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目 的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、前年公示価格との連続性等を踏まえた結 果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移。 昨年同期に比べ、土地取引件数は若干増加し ているが、建築着工件数は減少している。 最寄駅徒歩圏内の自然発生的な住宅地域で、 日常生活の利便性は概ね良好。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％