令和7年1月9日　提出 深谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   深谷 -1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 深谷市常盤町５６番２４ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 深谷 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 深谷駅北東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い住環境良好な住宅地としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと 思料する。地価水準は概ね強含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線深谷駅及び籠原駅勢圏に存する住宅地域。需要者は深谷市を中心に熊谷市、本庄市等の周辺 市町に居住する３０代後半～４０代の一次取得者層が中心である。当該地域は駅からやや離れているものの居住環境良 好であることから人気は底堅く需要は根強い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は総額で８００～１３００万 円程度、新築戸建住宅では２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の土地需要が中心であり、土地価格に見合った賃貸収益を享受すること ができず、経済合理的な賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。やや強含みで推移している 当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを 妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　深谷 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [102.9] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数はやや増加している。戸建住宅地の 市場は概ね安定的に推移している。 駅からやや離れた住宅地域であり地域要因に 特段の変動は認められないが、居住環境良好 で人気があり過去１年間の地価は概ね強含み で推移している。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.9 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％