別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
鴻巣 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -21 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.
鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅と一般住宅
の混在する住宅地域
 北西5.7m市道 水道 北鴻巣

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   320 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街化調整区域内のうち都市
計画法第３４条１１号区域に
指定されている住宅地		 街

路		 基準方位北　　　５
．７ｍ市道		 交通

施設		 北鴻巣駅北東方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北鴻巣駅徒歩圏外であるが、都市計画法第３４条１１号区域内に指定がされており、鴻巣駅方面のバス便もある
ことから、旧川里町域の中においては需給は安定している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市、行田市、加須市の圏域に属する市街化調整区域内の集落地
域である。需要者の中心は地縁を有する個人等が中心であるが、都市計画法第３４条第１１号区域のため、不動産業者
が農地を取得し、宅地開発して分譲するケースも多く見られ、地価水準は安定的に推移している。需要の中心となる価
格帯は土地３５０㎡程度で５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域に存し、合理的な賃貸経営が成立しないと見込まれるた
め収益還元法は非適用とした。採用した取引事例はいずれも旧川里町の市街化調整区域内の事例であり、概ね規範性を
有し、比準価格は同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表
標準地との検討・前年公示価格等も勘案したうえで、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴻巣 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     14,700 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.9]		 [101.5]
100		 16,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向、世帯数は増加傾向。高齢化
率は県平均より高く上昇傾向。取引件数は前
年同期間と比較して若干の減少傾向で推移し
ている。

都市計画法第３４条１１号区域にあって、新
築戸建住宅の分譲や素地の仕入れが多く見ら
れる。需給を反映して地価水準も安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣川里Ｒ
０６
-41507		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 鴻巣川里Ｒ
０６
-41244		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,160)
c 鴻巣川里Ｒ
０７
-11501		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 鴻巣川里Ｒ
０６
-41225		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.2m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,179  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
12,547 		 100
[  77.0]
16,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
16,500 
b (　           ) 
13,518  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
13,185 		 100
[  78.9]
16,711 
17,000 
c (　           ) 
16,906  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.0]
11,822 		 100
[  74.6]
15,847 
16,100 
d (　           ) 
10,525  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
10,287 		 100
[  66.1]
15,563 
15,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +42.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,400 円／㎡]  



鴻巣 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できず、土地の再調達の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、合理
的な賃貸経営が成立する見込みもなく、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的であるので。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
 0309000008601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
鴻巣 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -21 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　石井　依子   TEL.
鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅と一般住宅
の混在する住宅地域
 北西5.7m市道 水道 北鴻巣

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   320 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画法第３４条第１１号
区域に指定されている。		 街

路		 基準方位北　５．７
ｍ市道		 交通

施設		 北鴻巣駅北東方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農地や未利用地の宅地化も散見されるものの、当分の間現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね鴻巣市、北本市及び行田市内の市街化調整区域。需要者の中心は地縁を有し、自己の居住用不動産と
しての取得を前提とする個人。都市計画法第３４条第１１号区域に指定されていることから分譲戸建住宅も見られる。
不動産業者による素地買取・個人間売買等、取引価格は取引主体・敷地規模等によりバラつきが見られるが、土地は３
５０㎡程度で６００万～７００万円、新築戸建物件で１０００万円後半から２０００万円前半が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的な価格である。なお、近隣地域においては自用目的での
取引が主で、賃貸及び投資需要に乏しく、収益物件を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった
。従って本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴻巣 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     14,700 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 [101.5]
100		 16,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鴻巣市の人口は５年間で約１％の減少傾向に
あり、高齢化率は徐々に高くなってきている
。


ここのところ新たな土地取引は少なく、地域
は静態的に推移していると思料する。



地域の標準的画地と比較して、接面方位から
日照面での居住快適性がやや優る。個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣川里Ｒ
０６
-41244		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,160)
b 鴻巣川里Ｒ
０６
-41507		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 鴻巣川里Ｒ
０７
-11501		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 鴻巣川里Ｒ
０６
-41225		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.2m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,518  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
13,185 		 100
[  78.9]
16,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
17,000 
b (　           ) 
17,179  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
12,547 		 100
[  77.0]
16,295 
16,500 
c (　           ) 
16,906  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.0]
11,822 		 100
[  74.6]
15,847 
16,100 
d (　           ) 
10,525  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
10,287 		 100
[  67.1]
15,331 
15,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +42.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,300 円／㎡]  



鴻巣 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できず、土地の再調達の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
 0309000008601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考