別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
鴻巣 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　髙井　厚   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 農地の多い中に農家
、一般住宅等が散在
する地域		 南5.5m市道 水道 鴻巣

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   570 ｍ、西   380 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和６年１０月１日立地適正
化計画策定。		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 鴻巣駅西方

2.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅が中心の農家集落地域。調整区域内に位置し、行政上の規制も厳しいことから、今後とも地域要因に大
きな変化はなく、現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び行田市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は近隣
地域に地縁乃至血縁を有する個人等が中心で、圏外からの転入者は殆どない。調整区域内に存することから開発等が制
限されることに加え、利便性も相対的に劣るため、需要は引き続き弱含みで推移している。取引自体が殆どなく、規模
等によって取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鴻巣市外縁部の市街化調整区域に存する農家住宅を中心とした住宅地域。賃貸市場は未成熟であるので収益
還元法は適用しない。比準価格のみの試算となったが、自己利用目的での取引が中心であるため市場性を反映した比準
価格の信頼性は高いものと思料する。よって、前年公示価格及び類似標準地との均衡等も踏まえた結果、比準価格を妥
当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移。
土地取引件数及び建築着工件数ともに昨年同
期に比べて減少している。


鴻巣市西側外縁部の農家集落地域である。市
街化調整区域内に存し、行政上の規制も厳し
いことから地域要因の変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣川里Ｒ
０６
-41507		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 鴻巣川里Ｒ
０７
-11501		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 鴻巣鴻巣Ｒ
０７
-11511		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西1.8m未舗
装市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 鴻巣吹上Ｒ
０７
-11501		 鴻巣市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,179  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
12,547 		 100
[  86.0]
14,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,600 
b (　           ) 
16,906  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.0]
11,822 		 100
[  82.5]
14,330 
14,300 
c (　           ) 
36,900  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.0]
30,130 		 100
[ 100.6]
29,950 
30,000 
d (　           ) 
10,586  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 150.0]
6,980 		 100
[  92.4]
7,554 
7,550 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -19.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +42.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,500 円／㎡]  



鴻巣 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  農家集落であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため
、試算は行わなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
 0309000250167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
鴻巣 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鴻巣 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 農地の多い中に農家
、一般住宅等が散在
する地域		 南5.5m市道 水道 鴻巣

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   570 ｍ、西   380 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 鴻巣駅西方

2.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅が多い農家集落地域で、今後とも地域要因に変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び桶川市、行田市の市街化調整区域内の圏域に属する地域。
需要者は地縁的選好性を有する個人等が中心である。農家集落地域として現状のまま推移することが予測され、当該近
隣地域の土地取引は弱含みである。需要の中心となる価格帯は１３，０００円／㎡～２０，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。現実にも、エンド
ユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、取引市場の実態を顕現した比準価格を標準とし、近隣地域の需給動
向、周囲の公示地、前年価格及び市場の動向、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。鴻巣市の人口は減少傾向で
、土地の需要も二極化が見られる。


鴻巣駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近
条件が悪く、需要も弱い。



代替競争関係にある他の不動産に比較して優
位性はなく、競争の程度は普通程度である。
その他の個別的要因の変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鴻巣 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鴻巣鴻巣Ｒ
０７
-11507		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
北東4m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b 鴻巣川里Ｒ
０６
-41507		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 鴻巣川里Ｒ
０７
-11501		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 鴻巣鴻巣Ｒ
０７
-11502		 鴻巣市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6.5m市道
、北西2.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,255  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.1]
12,101 		 100
[  92.6]
13,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,100 
b (　           ) 
17,179  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 135.0]
12,547 		 100
[  86.0]
14,590 
14,600 
c (　           ) 
16,906  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.0]
11,822 		 100
[  82.5]
14,330 
14,300 
d (　           ) 
20,987  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 136.0]
15,246 		 100
[ 102.2]
14,918 
14,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +49.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -19.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +42.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +36.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,500 円／㎡]  



鴻巣 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家集落地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鴻巣 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
 0309000250167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考