鑑定評価書

令和7年1月7日　提出
羽生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 5-1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　齋藤　雅一

TEL.

鑑定評価額

7,070,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市中央３丁目４２４９番７外｢中央３－４－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、銀行等が混在する商業地域	西16m県道	水道、下水	羽生 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

羽生駅北東方

520m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

背後人口の減少・郊外の大型店舗へ客足流入等により商況は低迷して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は羽生市及びその周辺市の既成商業地域である。需要者は小売業・サービス業を営む地元の法人及び個人事
業者であるが、羽生市は車社会であるので、近年は郊外の駐車場完備の大型店舗に客足が流れる傾向が続いており、既
存の商業地域は事業者の高齢化や背後人口の減少を背景として、新規の店舗開設需要は弱い。取引価格は個別の事情に
よりまちまちであり、中心となる価格帯は掴みづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

基本的には自己用物件を目的とする売買が中心となるものと見られるが、目下の金融要因等から、相応の賃貸物件を目
的とする需要もありうることを考慮し、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、価格形成要因の検討結
果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

46,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口減少・少子高齢化、大型小売店舗
の郊外進出等により、需要は全般に弱含み。

地域要因に格別な変動はない。

個別的要因に格別な変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽生Ｒ０６ -30138	羽生市		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	羽生Ｒ０７ -10112	羽生市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	羽生Ｒ０７ -10140	羽生市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	行田Ｒ０６ -40815	行田市		更地	（　）	長方形	南22.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	羽生Ｒ０４ -40149	羽生市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	56,368	100 [ 114.9]	49,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 67,643	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	45,005	100 [ 85.3]	52,761		52,800
c	(　 ) 36,913	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,876	100 [ 77.1]	47,829		47,800
d	(　 ) 27,561	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,368	100 [ 64.1]	42,696		42,700
e	(　 ) 29,787	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 62.0]	60,054	100 [ 130.3]	46,089		46,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e	親族間売買	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +37.0
e	親族間売買	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -38.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,700 円／㎡]

羽生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,157,016	248,650	908,366	694,278	214,088	（　0.9718） 208,051	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,426,617 円　　　　（　 28,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	ＬＳ1	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン仕様の店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,700	102,000	3.0	306,000
							1.0	102,000
～

～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		102,000		306,000
								102,000

⑨年額支払賃料	102,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,224,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,122,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 102,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 31,802 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,157,016 円　　　　（　 7,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,450 円	9,890,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,720 円	1,224,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 84,000 円	9,890,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,890 円	9,890,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,890 円	9,890,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 248,650 円　（　　　　　　 1,615 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,890,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0688 × 25 ％　＋ 0.0944 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	694,278 円（　　　　　 4,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,157,016 円
②総費用	248,650 円
③純収益　①－②	908,366 円
④建物等に帰属する純収益	694,278 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,088 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,051 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,426,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市中央三丁目４２４９番７	0313000345154-0000
2	羽生市中央三丁目４２４９番８	0313000345155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
羽生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽生 5-1

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

7,070,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽生市中央３丁目４２４９番７外｢中央３－４－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、銀行等が混在する商業地域	西16m県道	水道、下水	羽生 520m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

羽生駅北東方

520m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

経営者の高齢化、背後人口の減少、郊外の大型店舗との競合等により商況は低迷している。当面も概ね現況のま
ま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽生市及び隣接市域の既成商業地域及び路線商業地域である。需要者は、中・小規模法人及び個人事業
者が中心である。背後人口の減少や経営者の高齢化、郊外型の大型店舗の影響により、既存の商業地は総じて衰退傾向
が継続している。テナント需要も減少し、地価も弱含みで推移している。商業地の取引自体が少なく、需要の中心とな
る価格の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がされるほど熟成していない。現実
の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場実勢を反映した実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに羽生市内における今後の商業地の需給動向を慎重に考慮し、代表標準地
価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[107.9]

[100.0]
100

45,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。羽生市の人口は減少傾向で
、土地の需要も二極化が見られる。

経営者の高齢化、背後人口の減少等を反映し
、需要は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽生Ｒ０６ -30138	羽生市		建付地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	羽生Ｒ０４ -40149	羽生市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	羽生Ｒ０７ -10140	羽生市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	羽生Ｒ０５ -40165	羽生市		更地	（　）	長方形	北16m市道、南6m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	56,368	100 [ 115.0]	49,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 29,787	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 62.0]	60,054	100 [ 131.4]	45,703		45,700
c	(　 ) 36,913	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,876	100 [ 78.1]	47,216		47,200
d	(　 ) 58,480	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 154.5]	37,662	100 [ 74.4]	50,621		50,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	親族間売買	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.7	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 +30.0
b	親族間売買	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -38.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -10.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,300 円／㎡]

羽生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,118,596	215,904	902,692	731,850	170,842	（　0.9741） 166,417	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,540,787 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	ＬＳ1	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	7.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,690	101,400	3.0	304,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		101,400		304,200
								0

⑨年額支払賃料	101,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,216,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,216,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 100,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,115,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,118,596 円　　　　（　 7,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	52,500 円	10,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,504 円	1,216,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 89,200 円	10,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,500 円	10,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,500 円	10,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 215,904 円　（　　　　　　 1,402 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 × 25 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	731,850 円（　　　　　 4,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,118,596 円
②総費用	215,904 円
③純収益　①－②	902,692 円
④建物等に帰属する純収益	731,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,540,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

羽生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽生市中央三丁目４２４９番７	0313000345154-0000
2	羽生市中央三丁目４２４９番８	0313000345155-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考