別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
羽生 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　雅一   TEL.
鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市大字秀安字下郷１９２番２
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅や農家住宅
が混在する農地の多
い地域		 南3.4m市道 水道 南羽生

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．４ｍ市道　		 交通

施設		 南羽生駅北西方

1.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 羽生市街地外縁部で農地等も多く見られる市街化調整区域に属することから、当分の間現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線・秩父鉄道沿線で、羽生市及び隣接市内の農家集落地域。需要者は地縁を有する個人が中心
である。市内市街化調整区域内でも都市計画法第３４条１１号区域では新規の戸建分譲等が見られるものの、標準地周
辺では新規の宅地需要は弱含みで、地価には下落傾向が見られる。また取引価格は規模・個別の事情等により、かなり
の分散が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと
、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 15,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和や物価高を反映し、目下の地価には
上向きの動きがみられるが、人口減少や国民
負担率増大等、長期的なマイナス要因に注意
を要する。

地域要因に格別な変動はない。




個別的要因に格別な変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０７

-10120		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 羽生Ｒ０６

-40112		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 羽生Ｒ０７

-10139		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 羽生Ｒ０７

-10162		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.2m市道
、北西4m、
南東4m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
e 羽生Ｒ０７

-10152		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
北2.6m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
16,255 		 100
[ 105.7]
15,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,400 
b (　           ) 
15,072  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,012 		 100
[ 103.2]
14,547 
14,500 
c (　           ) 
12,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
15,271 		 100
[ 101.8]
15,001 
15,000 
d (　           ) 
32,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
24,139 		 100
[ 143.9]
16,775 
16,800 
e (　           ) 
10,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
13,673 		 100
[  94.8]
14,423 
14,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,200 円／㎡]  



羽生 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域においては開発行為が一般に規制されていることを考慮した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域の建築規制等から経済合理性に合致した賃貸住宅を想定することが非現実的なため、収益還元法
の非適用地点と判定した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 羽生 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市大字秀安字下郷１９２番２
 0313000368628-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
羽生 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.
鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市大字秀安字下郷１９２番２
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅や農家住宅
が混在する農地の多
い地域		 南3.4m市道 水道 南羽生

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．４ｍ市道　		 交通

施設		 南羽生駅北西方

1.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧来からの農家住宅と農地が多く見られる地域であり、将来的に農家住宅地や農地の一部が転用され
ていく可能性はあるものの、当面は現況の状況で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は羽生市内の市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は近隣地域周辺に地縁を有する一次取得者
が中心である。市街化調整区域内でも都市計画法第３４条１１号区域のなかで利便性が良好な地域では新規の戸建分譲
等が見られるものの、当該地域以外については世帯分離に伴う取引が中心で需要が限定的である。同一需給圏内におい
て、旧来からの規模の大きい農家住宅地の供給も見られるが、需要の中心は１００坪程度の画地となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の所在する地域は農家住宅や農地が多く見られる地域で、アパート等の賃貸需要がほとんど見られず、資産運用
が困難であるため収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採
用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 15,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 羽生市の世帯数は増加しているが、生産年齢
人口が減少している。当市の昨年９月までの
新設住宅着工戸数は前年同期間と比較して減
少している。

市街地外縁部の農家住宅地域であり、特別な
変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０６

-40112		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 羽生Ｒ０７

-10113		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北3.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
c 羽生Ｒ０７

-10150		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南2.3m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 羽生Ｒ０７

-10125		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,072  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,012 		 100
[ 102.2]
14,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,700 
b (　           ) 
10,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
13,049 		 100
[  81.5]
16,011 
16,000 
c (　           ) 
9,059  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,041 		 100
[  58.9]
15,350 
15,400 
d (　           ) 
14,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,457 		 100
[  93.8]
15,413 
15,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.9 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　 -12.6 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.9 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,200 円／㎡]  



羽生 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できず、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家住宅地域で、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 羽生 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市大字秀安字下郷１９２番２
 0313000368628-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考