別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
羽生 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　雅一   TEL.
鑑定評価額 2,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市大字弥勒字西村１１４８番
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅や農家住宅
等が見られる住宅地
域		 南4.4m市道 水道 羽生

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．４ｍ市道		 交通

施設		 羽生駅東方

5.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 羽生駅徒歩圏外の市街化調整区域の農家集落地域であり、地縁を有する者以外の転入は殆どなく、今後も概ね現
状のまま推移する地域と予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線・秩父鉄道沿線で、羽生市及び隣接市内の農家集落地域。需要者は地縁を有する個人が中心
である。市内市街化調整区域内でも市街地近接部の都市計画法第３４条１１号区域では新規の戸建分譲等が見られるも
のの、標準地周辺では需要は弱含みで、地価には下落傾向が見られる。また取引価格は規模・個別の事情等により、か
なりの分散が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ①同一需給圏の適切な事例を選択し得たこと、②市場における取引価格の分散も比準価格試算の過程で考慮し得たこと
、等から、比準価格の規範性は高いものと判断し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[127.5]		 [100.0]
100		 9,650 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和や物価高を反映し、目下の地価には
上向きの動きがみられるが、人口減少や国民
負担率増大等、長期的なマイナス要因に注意
を要する。

地域要因に格別な変動はない。




個別的要因に格別な変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０７

-10143		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 羽生Ｒ０７

-10113		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北3.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
c 羽生Ｒ０７

-10126		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西1.8m未舗装
市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 羽生Ｒ０６

-40117		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4.6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e 羽生Ｒ０７

-10120		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,772  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
8,213 		 100
[  84.5]
9,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,720 
b (　           ) 
10,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
13,049 		 100
[ 133.9]
9,745 
9,750 
c (　           ) 
4,587  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  70.0]
8,720 		 100
[  94.4]
9,237 
9,240 
d (　           ) 
6,104  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
7,599 		 100
[  78.5]
9,680 
9,680 
e (　           ) 
9,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
16,255 		 100
[ 170.1]
9,556 
9,560 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,600 円／㎡]  



羽生 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  農家集落であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、賃貸住宅に対する需要はあるものの、需要量、期待しうる賃料の水準、近年の建築費上昇等を考慮
すると、投資額の十分な回収を期し得ない蓋然性も否めない。加えて、市街化調整区域の建築規制等から経済合
理性に合致した賃貸住宅を想定することが非現実的なため、収益還元法の非適用地点と判定した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 羽生 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市大字弥勒字西村１１４８番
 0313000399813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
羽生 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
羽生 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　牧元　航也   TEL.
鑑定評価額 2,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽生市大字弥勒字西村１１４８番
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅や農家住宅
等が見られる住宅地
域		 南4.4m市道 水道 羽生

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．４ｍ市道		 交通

施設		 羽生駅東方

5.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 羽生駅徒歩圏外の市街化調整区域の農家集落地域であり、需要は弱含みで、当面も地域要因に変化はなく、現状
のまま推移していくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね羽生市、加須市等の市街化調整区域。需要者の中心は羽生市等の地縁的選好性
を有する個人で、圏域外からの転入は少ない。都市計画法３４条１１号の区域であるが、近隣地域及び周辺地域では分
譲は見られない。羽生駅の徒歩圏を完全に外れた市街化調整区域にあって、需要は弱含みで、土地取引も低位に推移し
ている。取引の中心となる価格帯を見出すのは困難であるが、取引があるとすれば１０，０００円／㎡前後であろう。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。現実にも、エンド
ユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、取引市場の実態を顕現した比準価格を標準とし、近隣地域の需給動
向、代表標準地、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 [100.0]
100		 9,610 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。羽生市の人口は減少傾向で
、土地の需要も二極化が見られる。


羽生駅徒歩圏を完全に外れており、交通接近
条件が悪く、需要も弱い。



南道路のため、北道路よりも快適性は優るが
、その他の個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　 +12.2
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 羽生 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 羽生Ｒ０７

-10143		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 羽生Ｒ０７

-10159		 羽生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 羽生Ｒ０７

-10154		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東5.5m、
北2.6m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 羽生Ｒ０７

-10113		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
北3.5m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
e 羽生Ｒ０７

-10126		 羽生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西1.8m未舗装
市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,772  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
8,213 		 100
[  88.8]
9,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,250 
b (　           ) 
14,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
14,457 		 100
[ 146.5]
9,868 
9,870 
c (　           ) 
36,801  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 173.3]
21,235 		 100
[ 197.7]
10,741 
10,700 
d (　           ) 
10,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
13,049 		 100
[ 141.0]
9,255 
9,260 
e (　           ) 
4,587  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  70.0]
8,720 		 100
[  95.2]
9,160 
9,160 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +7.4 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +9.9 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +8.6 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.7 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,600 円／㎡]  



羽生 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街化調整区域内にあり、適切な造成事例等が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最寄り駅から遠くアパート等の賃貸需要が弱いため、収益物件の想定が非現実的で、かつ、適切な賃貸事例も得
られないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 羽生 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽生市大字弥勒字西村１１４８番
 0313000399813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考