別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 狭山 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 13-1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 4,650  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 狭山市大字堀兼字尾花台１４６３番 ②地積(㎡) 1,519  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 山林（雑木林） 雑木を中心とする市街 地に近接する平坦林地 域 南西1.5m未舗装市道 新狭山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　   40 ｍ、西　   90 ｍ、南　   55 ｍ、北　  120 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     1,500 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　    　)向　平坦 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．５ｍ未舗装市道 交通 施設 新狭山駅南方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 平坦な雑木林が広がる市街化近郊林地地域である。周辺には住宅、事業所等が見られるが、当該地域は接道状況 が劣るため単独での開発は不可能で、今後も現状の環境を維持するものと予測する。地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       4,650 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県南部、狭山市、所沢市、入間市及び周辺市町の林地地域一帯と把握する。需要者としては、開発 可能な林地の場合、地縁性のある宗教法人、産廃業者、不動産業者等が中心であり、開発を前提としない場合は自然保 護活動を目的とする団体等がある。林地の価格水準は購入後の利用目的により大きな幅があり、開発後転用を目的とす る場合は宅地見込地の水準に近く、開発目的でない場合、１㎡当たり５０００円程度が上限と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域においては、平地林を大規模開発によって有効活用する可能性がほとんどなく、林業経営の履歴 のある地域でもないため、控除法、収益還元法の適用は断念する。したがって評価にあたっては広範囲にわたり信頼性 のある取引事例を収集し、林地に対する需要を反映した取引価格を重視し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 日高 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      2,790 円／㎡ [  99.6] 100 100 [ 100.0] 100 [  59.8] [ 100.0] 100 　　4,650  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,690 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材価格はピークに比べ低下しているものの、国内 の林地に対する需要に大きな変化はないと予測する 。 単独で開発不可能な平地林に対する投資需要は、景 気や経済環境の変化によって大きな影響は生じにく いものと考える。地価はやや弱含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0