別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
狭山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市狭山台３丁目１番１
 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗兼共同住
宅等が多い路線商業
地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 狭山市

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 狭山市駅東方

1.7km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、狭山中央通り沿いに低層店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。特に地域要因を変動
させる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、狭山市およびその周辺市に存する商業地域、商住混在地域と判断した。需要者の中心は、自己業務の拡
張を図っている事業者であるが、転売目的の不動産会社も視野に入る。狭山市の商業地においては、需要者マインドが
堅調に推移しており、立地により差はあるものの売買市場の需給関係は安定的に推移している。商業地は、取引件数が
少なく条件の振幅が大きいため、中心価格帯の特定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的の事業者の視点から、集客性・利便性を要因比較して試算したものであ
り、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格はやや低位に試算されたが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていない地域と解する。以上の分析より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    219,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[164.6]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地では、オフィス・店舗需要が回復傾向
にあり、金利上昇も緩やかなため、不動産需
要は高く、市況は堅調に推移している。


旧来から商店街が形成される路線商業地域で
あり、全般的市況の中、地価動向はやや上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +4.3
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狭山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ９５３
０
-42		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ６Ｃ７９７
２
-22		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ６Ｃ８７１
１
-35		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18.1m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
d ７Ｋ８７１
１
-10		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,934  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
165,737 		 100
[ 110.9]
149,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
135,819  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
145,827 		 100
[  98.1]
148,651 
149,000 
c (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,334 		 100
[  91.4]
142,597 
143,000 
d (　           ) 
116,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
115,615 		 100
[  89.7]
128,891 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　 +21.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +13.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



狭山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,509,981 
4,024,964 
14,485,017 
10,789,200 
3,695,817 		 （　0.9519）
3,518,048 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     78,178,844 円　　　　（　     95,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 410.00 Ｓ2 820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   820 ㎡     46.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
820.00 
100.0 
820.00 
1,990 
1,631,800 		 3.0  4,895,400 
1.0  1,631,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
820.00 
100.0 
820.00 

1,631,800 		 4,895,400 
1,631,800 
⑨年額支払賃料      1,631,800 円　×　12ヶ月　＝　      19,581,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,581,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,625,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,956,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,895,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,631,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         508,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,509,981 円　　　　（　        22,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,051 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狭山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 783,264 円  　　　       19,581,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      811,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,296,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,024,964 円　（　　　　　　         4,908 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,789,200 円  
（　　　　　        13,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,509,981 円      
②総費用 4,024,964 円      
③純収益　①－② 14,485,017 円      
④建物等に帰属する純収益 10,789,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,695,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,518,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,290 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,178,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市狭山台三丁目１番１
 0318005080436-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
狭山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 狭山市狭山台３丁目１番１
 ②地積
　(㎡)		 820  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗兼共同住
宅等が多い路線商業
地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 狭山市

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 狭山市駅東方

1.7km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り沿いの市街地路線商業地域にあり、背後の住宅住民を購買客とする近隣商業地域でもある。売上が回復
するにつれ地価も回復し、上値が試されている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は狭山市及び周辺市の市街地路線商業地域が圏域。需要者は、地元で事業展開する法人や個人事業主、フラ
ンチャイズの関係者等。入間基地から距離をおく住宅需要は比較的多く、背後に住宅が多い中央通りへの出店需要は底
堅い。コンパクトシティ化による狭山市駅を中心とした展開から郊外の路線商業が弱含むとしても、中央通り沿いの需
要が俄かに減退するような状況にはない。地価相場は１３～１４万円／㎡程度が目安になると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界が
ある。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、沿道型店舗の賃料の内訳はやや不明確で、純収益の想定は不確実
性も大きく、収益価格は低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    219,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[163.8]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業業績を背景に投資に前向きな企業
も多く商業用不動産の価格は上昇。物件選別
は厳しく、投資効率の良い物件と劣る物件で
格差は拡大。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は特にない。



価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は特にない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 狭山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ８７１
１
-10		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
b ７Ｋ９５３
０
-42		 狭山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ６Ｃ８７１
１
-35		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18.1m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
115,615 		 100
[  93.2]
124,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
163,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
164,590 		 100
[ 109.5]
150,311 
150,000 
c (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,950 		 100
[  89.0]
146,011 
146,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



狭山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,439,749 
4,287,980 
15,151,769 
11,788,200 
3,363,569 		 （　0.9519）
3,201,781 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     71,150,689 円　　　　（　     86,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
狭山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 410.00 Ｓ2 820.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   820 ㎡     46.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建沿道型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
820.00 
100.0 
820.00 
2,087 
1,711,000 		 5.0  8,555,000 
1.0  1,711,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
820.00 
100.0 
820.00 

1,711,000 		 8,555,000 
1,711,000 
⑨年額支払賃料      1,711,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,532,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,532,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,704,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,827,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,555,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,711,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         533,456 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,439,749 円　　　　（　        23,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,155 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,087 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
狭山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 821,280 円  　　　       20,532,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      811,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,416,000 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,287,980 円　（　　　　　　         5,229 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,788,200 円  
（　　　　　        14,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,439,749 円      
②総費用 4,287,980 円      
③純収益　①－② 15,151,769 円      
④建物等に帰属する純収益 11,788,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,363,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,201,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,905 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,150,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 狭山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　狭山市狭山台三丁目１番１
 0318005080436-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考