令和7年1月8日　提出 狭山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   狭山 -21 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　新井　和弥   TEL.

鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 狭山市大字上赤坂字鶴ノ台１８６番 ②地積 　(㎡) 1,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5m市道 水道 新狭山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    27 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 新狭山駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域である。特に地域要因を変動させる事象は認められないことから 、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭山市および周辺市の市街地周縁部に存する市街化調整区域と判断した。需要者の中心は、自己の居住 用を目的とした圏内に地縁・血縁のある個人である。狭山市においては、住宅地では好調な市況が今のところは継続し ており、最寄駅徒歩圏外の市街化調整区域においても市場の需給関係に概ね変化はない。近隣地域周辺においては、土 地のみ１，０００万円前後で取引されることが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算した ものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。対象地は、最寄駅から遠い農家集落 に存し賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。以上の分析より、本件では比準価格を採用し、 規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.2] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 狭山市は、都心からやや遠いため人口は微減 傾向にある。最寄駅への距離で差はあるが、 緩やかな景気回復の中、不動産市況は概ね堅 調である。 最寄駅からの利便性に劣る調整区域内の農家 集落であり、地価動向は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.7 交通・接近　　　  +7.9 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％