別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日部 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼店舗

Ｓ2		 低層店舗のほか駐車
場等が見られる路線
商業地域		 東14m国道 水道、下水 せんげん台

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   320 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　特にない 街

路		 １４ｍ　国道 交通

施設		 せんげん台駅北東方

800m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　低層店舗の外駐車場等が見られる路線商業地域である。地価水準は、コロナ禍の終息より緩やかな回復基調が
継続している。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、春日部市を中心に隣接する市町の路線商業地域全般と判定した。需要者は、春日部市内外を問わず沿
道サービス業店舗所有目的の法人と推定される。近隣地域背後には住宅地が広がり、用途の多様性があり有効需要も認
められるエリアである。地価水準は、緩やかな回復傾向が継続している。商業地域の地価水準は個別性が強く価格水準
を把握する事は困難であるが、概ね土地の坪単価は３７万円～４３万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象標準地は、背後に住宅地が広がる路線商業地であるが、建物賃貸を前提とする収益物件は殆ど無く自用に準じた
利用が前提であり、賃貸市場としては未成熟な地域である。賃貸収益物件としての取引は、殆ど見られない地域であり
鑑定評価額は、規範性があり市場実態を反映した比準価格を重視し収益価格と関連付け、対象標準地に係わる前年度価
格からの連続性に留意しつつ、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 71.7]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は一部に足踏みあるも緩やかな回復傾
向である。先行きについてはアメリカの政策
動向、中東情勢、金融市場の変動等に注意す
る必要がある。

　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はない。低層店舗の外駐車場等が見られ
る路線商業地域である。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１２
１４０１
-70		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西4m、角地
２住居

(60,200)
b Ｙ２５１２
１４０１
-82		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東10m市道、
北5.5m、角地
１住居

(70,200)
c Ｙ２５１２
１４０８
-84		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m県道
、中間画地
近商

(80,200)
d ２５１２１
４０８
-81		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
南7.5m、東4m、
三方路
準工

(70,200)
e ２５１２１
４０８
-80		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m国道、
南西6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.5]
113,465 		 100
[  90.2]
125,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
109,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
104,863 		 100
[  81.0]
129,460 
129,000 
c (　           ) 
89,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
96,288 		 100
[  75.0]
128,384 
128,000 
d (　           ) 
110,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.8]
88,174 		 100
[  69.0]
127,788 
128,000 
e (　           ) 
86,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
109,613 		 100
[  87.0]
125,992 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -30.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



春日部 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,093,572 
4,009,460 
13,084,112 
6,797,300 
6,286,812 		 （　0.9758）
6,134,671 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    130,524,915 円　　　　（　     75,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,723 ㎡     35.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域要因（路線商業地域）及び画地条件等より一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
3,009 
1,504,500 		 5.0  7,522,500 
1.0  1,504,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,504,500 		 7,522,500 
1,504,500 
⑨年額支払賃料      1,504,500 円　×　12ヶ月　＝　      18,054,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,054,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,498,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,555,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,522,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,504,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         469,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,093,572 円　　　　（　         9,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,107 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,009 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 722,160 円  　　　       18,054,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,883,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,400 円  　　　　    101,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       151,500 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,009,460 円　（　　　　　　         2,327 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,797,300 円  
（　　　　　         3,945 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,093,572 円      
②総費用 4,009,460 円      
③純収益　①－② 13,084,112 円      
④建物等に帰属する純収益 6,797,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,286,812 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,134,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,560 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,524,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市大枝字屋敷前４６１番１
 0315000215534-0000
2 　春日部市大枝字屋敷前４６２番１
 0315000215537-0000
3 　春日部市大枝字屋敷前４６２番４
 0315000215540-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日部 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-7 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼店舗

Ｓ2		 低層店舗のほか駐車
場等が見られる路線
商業地域		 東14m国道 水道、下水 せんげん台

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   320 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ国道 交通

施設		 せんげん台駅北東方

800m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿線では事業用借地権やオーダーリース方式による貸店舗等が一般的で、大型ＳＣ等立地のせんげん台駅交
差点付近に比べると需給とも弱いが、産業活動は正常化しつつあり、サービス業は今後も激戦模様と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日部市及び隣接市町の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心とし
て首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業借地権やオーダーリース方式による形態が一般的。ただ同一業者間で
の競合や生き残りの競争激化により入れ替りが早く空テナントや店舗等撤退済の土地（借地）も散見される。大枝近隣
（国道４号沿線）での土地相場は、コロナ５類移行後の産業活動正常化によりやや上昇傾向で、坪単価４２万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は駐車場込みの低層店舗（想定建物）が基盤となっており、新規賃貸物件は賃料相場が前年より上昇したが、
建築コスト（原材料や人手不足に伴う労務費等）の高騰傾向が続き、今回の試算でも収益性が逓減して現実の地価水準
と乖離した。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で実証的な
比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     88,600 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 71.7]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行後は後遺症も薄れて消費回復
が高まり、サービス業等の産業活動は正常化
している。反面、テナントの退出や撤退の動
きが顕著である。

市内の観光・飲食業、小売業等のサービス業
は概ね正常化しつつあるが、路線毎の地域差
が顕著である。地価は、やや上昇傾向で推移
している。

西側１４ｍの国道に接面しており視認性は良
い。画地の形状はほぼ整形、地積は地域内で
概ね標準的。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１２
１４０１
-82		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東10m市道、
北5.5m、角地
１住居

(70,200)
b Ｙ２５１２
１４０１
-83		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｙ２５１２
１４０８
-84		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m県道
、中間画地
近商

(80,200)
d ２５１２１
４０８
-80		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m国道、
南西6m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
104,863 		 100
[  82.0]
127,882 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
136,927  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,022 		 100
[ 108.9]
126,742 
127,000 
c (　           ) 
89,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
96,288 		 100
[  77.0]
125,049 
125,000 
d (　           ) 
86,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
109,613 		 100
[  88.0]
124,560 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



春日部 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の路線商業内であり、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,042,445 
4,007,300 
13,035,145 
6,797,300 
6,237,845 		 （　0.9758）
6,086,889 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    129,508,277 円　　　　（　     75,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,723 ㎡     35.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な平家建衣料関連店舗で、形式は駐車場付一棟貸し、賃料算定基準の賃貸面積は１５０坪超 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 沿道店舗として一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～  		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
3,000 
1,500,000 		 5.0  7,500,000 
1.0  1,500,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,500,000 		 7,500,000 
1,500,000 
⑨年額支払賃料      1,500,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,000,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,494,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,506,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,500,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,500,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         467,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,042,445 円　　　　（　         9,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,098 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 720,000 円  　　　       18,000,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,883,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,400 円  　　　　    101,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       151,500 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,007,300 円　（　　　　　　         2,326 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,797,300 円  
（　　　　　         3,945 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,042,445 円      
②総費用 4,007,300 円      
③純収益　①－② 13,035,145 円      
④建物等に帰属する純収益 6,797,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,237,845 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,086,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    129,508,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市大枝字屋敷前４６１番１
 0315000215534-0000
2 　春日部市大枝字屋敷前４６２番１
 0315000215537-0000
3 　春日部市大枝字屋敷前４６２番４
 0315000215540-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考