別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日部 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 80,400,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市粕壁１丁目１番２外
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が多い駅前通りの商
業地域		 北西30m県道 水道、ガス、下水 春日部

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 春日部駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東口至近の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。地価水準は、上昇しているが上昇率は鈍化してい
る。駅舎高架工事が順調に進捗しており、今後とも上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線及び野田線、ＪＲ宇都宮線沿いで、春日部市及びその周辺都市の駅前を中心とした商業地
域が圏域である。需要者の中心は地元法人、個人事業者、全国展開している企業も一部に見られる。商況は駅西口に比
して劣るが、駅高架工事が開始され、近くに複合用途ビルが完成したこと等から需給関係も好転して地価は上昇してい
る。土地は標準的規模３００㎡で、７，６８０万前後（坪８５万前後）の物件が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅至近の商業地域である。駅広工事が進捗しているが、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準がまだ低水準のま
まである。従って、収益価格は土地価格に見合わず地価水準と乖離して低位に試算された。又、積算価格は後述のとお
り原価法が適用できなかった。よって、市場の実態を反映し、実証的である比準価格を中心としてし、収益価格は参考
に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[147.5]		 [100.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数は同程度、新設住
宅着工戸数は増加している。人口は昨年より
も微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向に
ある。

駅前の商業地域である。地価は２ヶ年続いて
上昇している。。駅高架工事が進捗中であり
、駅東口も土地需要が回復してきている


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１２
１４０８
-72		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b Ｙ２５１２
１４０１
-79		 春日部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２５１２１
４０８
-70		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
北東8m、角地
商業

(90,400)
d ０６Ｃ０７

-24		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
e ０６Ｃ２２

-63		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,735 		 100
[  57.3]
254,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
140,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,093 		 100
[  55.5]
256,023 
256,000 
c (　           ) 
499,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 137.5]
365,028 		 100
[ 140.7]
259,437 
259,000 
d (　           ) 
190,316  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
190,682 		 100
[  74.5]
255,949 
256,000 
e (　           ) 
199,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,841 		 100
[  74.3]
271,657 
272,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



春日部 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,155,268 
6,742,851 
24,412,417 
23,150,400 
1,262,017 		 （　0.9507）
1,199,800 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     24,485,714 円　　　　（　     75,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 257.44 Ｓ5 1,266.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     13.3 m x   24.1 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地域の標準的使用及び公法上の規制等から上記のとおりとし、各階フロアー貸しで、基準階の賃貸面積は２０４．７２㎡である。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとしては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
253.24 
78.1 
197.79 
3,600 
712,044 		 10.0  7,120,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
3,200 
655,104 		 5.0  3,275,520 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,360 
483,139 		 5.0  2,415,695 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,360 
483,139 		 5.0  2,415,695 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,360 
483,139 		 5.0  2,415,695 
0.0  0 

計
1,266.20 
80.3 
1,016.67 

2,816,565 		 17,643,045 
0 
⑨年額支払賃料      2,816,565 円　×　12ヶ月　＝　      33,798,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,016.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,798,780 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,805,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,993,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,643,045 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,155,268 円　　　　（　        96,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,360 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,351,951 円  　　　       33,798,780　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      720,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,400 円  　　　　    336,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       504,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,742,851 円　（　　　　　　        20,876 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,266.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,150,400 円  
（　　　　　        71,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,155,268 円      
②総費用 6,742,851 円      
③純収益　①－② 24,412,417 円      
④建物等に帰属する純収益 23,150,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,262,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,199,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,485,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市粕壁一丁目１番２
 0315000240814-0000
2 　春日部市粕壁一丁目１番３
 0315000240815-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
春日部 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日部 5-4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 80,400,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日部市粕壁１丁目１番２外
 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が多い駅前通りの商
業地域		 北西30m県道 水道、ガス、下水 春日部

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 春日部駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗を中心に事務所等が見受けられる商業地域で特段地域要因の変化はないが、景気の緩やかな回復とコロナ禍
後から顧客流動性や空室率等は次第に回復しており、しばらく地価は微増傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線沿いの駅前に外延的に広がる店舗、事務所を中心とした商業地域で、売買市場の需要
者は収益不動産の中長期な運用を目論む法人及び個人が中心である。駅西口再開発事業進展の駅東口への潜在的波及効
果の期待感があるなかで、景気の緩やかな回復とコロナ禍後の顧客流動性は少なからず向上し商業地の効用も幾分増加
していると思われる。なお、取引数が少なく土地相場を確定的に見出すことは難しく、不動産次第である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 圏域内は新規収益不動産建設を目的とした需要が乏しく、既存の賃貸用不動産への需要が中心である。地域内は元本価
格に見合う賃料が享受し難く新規建設を前提とした収益価格は、地域内の価格水準と乖離し低位に求められた。また、
後述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴・代表標準地等の検討
を踏まえ、地域の価格水準を反映した実証規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　春日部 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[147.5]		 [100.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 政策効果から国内景気は緩やかに回復してい
るが、欧米の金融引き締め継続と中国経済の
停滞が、国内景気を下押しするリスクに留意
すべきである。

春日部駅東口ロータリーの店舗事務所ビルが
見られる商業地域で、コロナ禍後は消費マイ
ンドが改善し店舗や事務所への引き合いが見
込まれる地域。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日部 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ０７

-907		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０６Ｃ０７

-24		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
c ０６Ｃ２２

-63		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
d ２５１２１
４０８
-70		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
北東8m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,214  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,077 		 100
[ 103.6]
255,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
190,316  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
190,682 		 100
[  74.5]
255,949 
256,000 
c (　           ) 
199,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,841 		 100
[  79.2]
254,850 
255,000 
d (　           ) 
499,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 137.5]
365,028 		 100
[ 139.7]
261,294 
261,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



春日部 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,351,439 
6,751,329 
24,600,110 
23,150,400 
1,449,710 		 （　0.9507）
1,378,239 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,127,327 円　　　　（　     87,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日部 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 257.44 Ｓ5 1,266.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     13.3 m x   24.1 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な店舗事務所で賃借し、賃料算定基準の賃貸面積は約６２坪である。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 各階共用部を除いたフロア貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
253.24 
78.1 
197.79 
3,710 
733,801 		 10.0  7,338,010 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
3,140 
642,821 		 5.0  3,214,105 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,380 
487,234 		 5.0  2,436,170 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,370 
485,186 		 5.0  2,425,930 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
253.24 
80.8 
204.72 
2,370 
485,186 		 5.0  2,425,930 
0.0  0 

計
1,266.20 
80.3 
1,016.67 

2,834,228 		 17,840,145 
0 
⑨年額支払賃料      2,834,228 円　×　12ヶ月　＝　      34,010,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,016.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,010,736 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,822,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,187,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,840,145 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,351,439 円　　　　（　        97,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日部 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,680,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,360,429 円  　　　       34,010,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      720,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,150,400 円  　　　　    336,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       504,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,751,329 円　（　　　　　　        20,902 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,266.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,150,400 円  
（　　　　　        71,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,351,439 円      
②総費用 6,751,329 円      
③純収益　①－② 24,600,110 円      
④建物等に帰属する純収益 23,150,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,449,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,378,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,127,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日部 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日部市粕壁一丁目１番２
 0315000240814-0000
2 　春日部市粕壁一丁目１番３
 0315000240815-0000
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備考