鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
春日部 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -33

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　山本　晃嗣

TEL.

鑑定評価額

5,230,000 円

１㎡当たりの価格

51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市大衾字香取回９４番６				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅の多い住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	南桜井 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

　特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ　市道

交通

施設

南桜井駅西方

960m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

　中規模一般住宅の多い住宅地域である。地価水準は、コロナ禍の終息より横ばいから緩やかな回復基調となっ
ている。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部市を中心とした隣接市町に広がる住宅地域一帯である。需要
者は、市内在住者の住宅地需要者が中心で市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏で中小規模一般住宅が建ち並び、街路
整備がやや遅れている住宅地エリアであるも、地価水準は横ばいからやや回復傾向となっている。取引価格の中心帯は
、土地で坪単価１４万円～２０万円程度、新築戸建住宅で２２００万円～２６００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　駅徒歩圏でアパート等も散見される事より収益価格の試算を行った結果、低位で試算された。土地取引は自己居住用
が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件において
は、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考慮しつつ、対象標準地の前年度からの連続性を踏
まえ、代表標準地価格から検討した価格の均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,600 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[172.0]

[100.0]
100

51,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は一部に足踏みあるも緩やかな回復傾
向である。先行きについてはアメリカの政策
動向、中東情勢、金融市場の変動等に注意す
る必要がある。

　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はない。中規模一般住宅の多い住宅地域
である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５１２１４０８ -301	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２５１２１４０７ -38	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商 (60,200)
c	２５１２１４０１ -15	春日部市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２５１２１４０８ -31	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２５１２１４０２ -16	春日部市		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,539	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	63,748	100 [ 124.8]	51,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,100
b	(　 ) 61,253	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,647	100 [ 114.4]	52,139		52,100
c	(　 ) 54,747	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	54,100	100 [ 104.7]	51,671		51,700
d	(　 ) 49,223	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	48,979	100 [ 94.1]	52,050		52,100
e	(　 ) 46,954	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.4]	60,846	100 [ 113.8]	53,467		53,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

春日部 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,342,876	290,455	1,052,421	902,400	150,021	（　0.9746） 146,210	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,400,233 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	39.57	ＬＳ2	71.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	102 ㎡	11.0 m x 9.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当り３５．５７㎡・居住用２戸を想定。容積率の充足は、有効需要より査定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	35.57	100.0	35.57	1,628	57,908	1.0	57,908
							1.0	57,908
地上 2～ 2	居宅	35.57	100.0	35.57	1,661	59,082	1.0	59,082
							1.0	59,082
～

～

～

計		71.14	100.0	71.14		116,990		116,990
								116,990

⑨年額支払賃料	116,990 円　×　12ヶ月　＝　 1,403,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 71.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,403,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,287,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 116,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 54,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,342,876 円　　　　（　 13,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,628 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	14,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,155 円	1,403,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,800 円	14,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	14,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 290,455 円　（　　　　　　 2,848 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,100,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 71.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	902,400 円（　　　　　 8,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,342,876 円
②総費用	290,455 円
③純収益　①－②	1,052,421 円
④建物等に帰属する純収益	902,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 -33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市大衾字香取回９４番６	0315000118418-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
春日部 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -33

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　中島　信吾

TEL.

鑑定評価額

5,230,000 円

１㎡当たりの価格

51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市大衾字香取回９４番６				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅の多い住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	南桜井 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　北　５
ｍ市道

交通

施設

南桜井駅西方

960m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内の住環境が若干劣るやや人気薄エリアだが、市場は手頃感の土地に需要が高まり、地価は僅かに上昇
推移と予測する。今後の物価上昇・金利動向如何ではファーストバイヤー層の購買意欲低下が懸念される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧庄和町に存する大手分譲住宅団地ほか、南桜井駅南北の住宅地を含む圏域。需要者の中心は圏内の地元
居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。対象標準地の存する大衾地域の熟成度は普通で地区別人口は昨年か
ら微減だが、堅調が続く市場動向から今後も底堅い戸建需要が見込まれる。土地相場は、６００万円程度を基準として
新築戸建物件の流通価格帯は建築費の高止まりで３，０００万円超となり、規模やグレード調整の対応が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地元近隣勤務者を中心とするアパートも見られるが、地域内は居住性重視の自用目的取引が主体である。賃料水準は上
昇中だが諸々のコストアップ要因が重なり、今回も収益性が逓減して収益価格は低位となった。また、積算価格は後述
の通り原価法が適用出来なかった。以上より本件では、前年価格との連続性の中で実証的な比準価格を中心として収益
価格は参考程度に止め、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,600 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[172.0]

[100.0]
100

51,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少
傾向。物価高騰や金利上昇等のインフレ経済
に加え世界情勢も不安材料だが不動産市場は
概ね堅調に推移。

駅徒歩圏だが熟成度は普通で利便性が若干劣
る人気薄エリアのため個別多様化が鮮明。近
隣のマンション建設や土地開発も盛況で地価
は若干上昇傾向。

個別的要因に変動はない

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２１４０１ -5	春日部市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２５１２１４０７ -32	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m市道、北東6.3m、角地		１中専 (70,200)
c	２５１２１４０７ -39	春日部市		建付地	（　）	長方形	東4.3m市道、中間画地		１住居 (60,172)
d	２５１２１４０７ -43	春日部市		建付地	（　）	長方形	西6m私道、南2.2m、二方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,291	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,544	100 [ 123.1]	51,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,600
b	(　 ) 70,070	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	67,187	100 [ 129.9]	51,722		51,700
c	(　 ) 65,514	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,733	100 [ 123.9]	51,439		51,400
d	(　 ) 48,760	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	47,573	100 [ 90.9]	52,336		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

春日部 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,342,876	290,455	1,052,421	902,400	150,021	（　0.9746） 146,210	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,400,233 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	39.57	ＬＳ2	71.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	102 ㎡	11.0 m x 9.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

上下各一戸型ファミリータイプ２戸の共同住宅で、　一世帯平均専有面積は３５．５７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	35.57	100.0	35.57	1,628	57,908	1.0	57,908
							1.0	57,908
地上 2～ 2	居宅	35.57	100.0	35.57	1,661	59,082	1.0	59,082
							1.0	59,082
～

～

～

計		71.14	100.0	71.14		116,990		116,990
								116,990

⑨年額支払賃料	116,990 円　×　12ヶ月　＝　 1,403,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 71.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,403,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,287,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 116,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 54,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,342,876 円　　　　（　 13,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,628 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	14,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,155 円	1,403,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,800 円	14,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	14,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,100 円	14,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 290,455 円　（　　　　　　 2,848 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,100,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 71.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	902,400 円（　　　　　 8,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,342,876 円
②総費用	290,455 円
③純収益　①－②	1,052,421 円
④建物等に帰属する純収益	902,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 -33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市大衾字香取回９４番６	0315000118418-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考