鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
春日部 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -23

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　山本　晃嗣

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市南４丁目２９６４番３｢南４－３－３７｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	一ノ割 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

　特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ　市道

交通

施設

一ノ割駅北西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　小規模一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地価水準は、コロナ禍の終息より回復基調が継続し
ている。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部市を中心とした隣接市町に広がる駅徒歩圏の住宅地域一帯で
ある。需要者は、市内在住者の住宅地需要者が中心であり市外からの転入者は少ない。駅徒歩圏であり住宅地需要が認
められ地価水準も回復傾向が継続しているエリアである。取引価格の中心帯は、土地で坪単価３０万円～３６万円程度
、新築戸建住宅で２６００万円～３０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　駅徒歩圏でアパート等の需要が見込まれ収益価格の試算を行った結果低位で試算された。土地取引は自己居住用が主
であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件においては規
範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を考慮しつつ対象標準地の前年度からの連続性を踏まえ、
代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視のうえ上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.5]

100
[152.4]

[103.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は一部に足踏みあるも緩やかな回復傾
向である。先行きについてはアメリカの政策
動向、中東情勢、金融市場の変動等に注意す
る必要がある。

　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はない。小規模一般住宅やアパート等が
建ち並ぶ住宅地域である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２１４０２ -1	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
b	２５１２１４０８ -45	春日部市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２５１２１４０８ -47	春日部市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東5.6m道路、北4m、二方路		２住居 (70,200)
d	２５１２１４０８ -13	春日部市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２５１２１４０１ -4	春日部市		貸家建付地	（　）	台形	北西7.1m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,870	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	96,932	100 [ 93.8]	103,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 97,852	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	97,468	100 [ 97.0]	100,482		103,000
c	(　 ) 94,249	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.1]	109,073	100 [ 111.3]	97,999		101,000
d	(　 ) 102,032	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	108,015	100 [ 107.1]	100,854		104,000
e	(　 ) 92,226	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	102,781	100 [ 101.8]	100,964		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

春日部 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,436,023	529,068	1,906,955	1,625,600	281,355	（　0.9746） 274,209	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,376,953 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	ＬＳ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	122 ㎡	11.5 m x 10.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプ６４．００㎡・居住用２戸を想定。容積率の充足は、有効需要より査定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	64.00	100.0	64.00	1,658	106,112	1.0	106,112
							1.0	106,112
2～ 2	居宅	64.00	100.0	64.00	1,658	106,112	1.0	106,112
							1.0	106,112
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		212,224		212,224
								212,224

⑨年額支払賃料	212,224 円　×　12ヶ月　＝　 2,546,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,546,688 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,335,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	212,224 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,224 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,436,023 円　　　　（　 19,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,658 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,000 円	25,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,868 円	2,546,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,200 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	25,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,068 円　（　　　　　　 4,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,625,600 円（　　　　　 13,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,436,023 円
②総費用	529,068 円
③純収益　①－②	1,906,955 円
④建物等に帰属する純収益	1,625,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,376,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 -23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市南四丁目２９６４番３	0315000375661-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
春日部 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日部 -23

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　西原　崇

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日部市南４丁目２９６４番３｢南４－３－３７｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	一ノ割 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

一ノ割駅北西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。春日部市のう
ち、市町村合併前から春日部市であった地域の住宅地の市況は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日部市内に所在する住宅地域。需要者は３０～４０代の市内居住の一次取得者層が大半を占め、他市町
村からの転入者は少ない。土地相場は坪３０万円台中盤程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は宅地分
譲の他、中古住宅も見られる。新築の戸建住宅は２，０００万円台後半から３，０００の万円物件が需要の中心となっ
ている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も点在するが、地主の節税目的で建てられるケ－スが多く、必ず
しも土地取得に対する投資採算性まで考慮されていないため、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び
類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[101.5]

100
[152.4]

[103.0]
100

102,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

合併後の春日部市のうち、旧来の春日部市内
の地域の地価は上昇傾向、旧庄和町内は横ば
い傾向であったが、近時は後者も市況回復の
上昇傾向である。

小規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地
域である。急行が停まらない一ノ割駅が最寄
駅であり、春日部駅が最寄りの地域よりも利
便性が劣る。

西向きの画地である。基準方位を北向きとし
て捉えているため、日照等の点で競争力に優
れる。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日部 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２１４０９ -12	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	２５１２１４０９ -13	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
c	２５１２１４０１ -23	春日部市		建付地	（　）	袋地等	東7.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２５１２１４０１ -30	春日部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,121	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	97,829	100 [ 98.0]	99,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 95,005	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	96,739	100 [ 97.0]	99,731		103,000
c	(　 ) 86,670	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	102,373	100 [ 103.0]	99,391		102,000
d	(　 ) 87,176	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	96,373	100 [ 96.0]	100,389		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

春日部 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,436,023	529,068	1,906,955	1,625,600	281,355	（　0.9746） 274,209	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	6,376,953 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日部 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	ＬＳ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	122 ㎡	11.5 m x 10.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプのメゾネットのアパートの建築を想定した。平均専有面積は６４．００㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	居宅	64.00	100.0	64.00	1,658	106,112	1.0	106,112
							1.0	106,112
2～	居宅	64.00	100.0	64.00	1,658	106,112	1.0	106,112
							1.0	106,112
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		212,224		212,224
								212,224

⑨年額支払賃料	212,224 円　×　12ヶ月　＝　 2,546,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,546,688 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,335,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	212,224 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,224 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,436,023 円　　　　（　 19,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,658 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日部 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,000 円	25,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,868 円	2,546,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,200 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,800 円	25,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,068 円　（　　　　　　 4,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,625,600 円（　　　　　 13,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,436,023 円
②総費用	529,068 円
③純収益　①－②	1,906,955 円
④建物等に帰属する純収益	1,625,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,376,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

春日部 -23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	春日部市南四丁目２９６４番３	0315000375661-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考