令和7年1月15日　提出 春日部 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -9 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市上金崎字舞台２番１ ②地積 　(㎡) 453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 北7.5m市道 水道 南桜井 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条　　　　１ １・１２号指定外区域　（既 存の集落外） 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 南桜井駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧庄和町エリア郊外の農家を中心とする住宅地域であるが、既存の集落外で市の条例制定後（Ｈ２５．４．１） も価格水準にはさほど影響が見られないことから、暫くは現状と同様に横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日部市及び隣接市町に跨る市街化調整区域内の圏域。需要者の大半は市内の農業専従者及びその分家で あり一部事業用地開発業者が散見される程度。改正都市計画法施行後の市条例が適用される庄和インター周辺の価格水 準は流動的だが、対象標準地を含む３４条１１・１２号区域外（既存の集落外）では需給とも弱いため、価格はほぼ固 定しておりコロナ５類移行後も特に目立った様子は見られない。土地相場は５００㎡程度の宅地で坪単価６万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺地域での収益物件はほぼ皆無で、農家や戸建住宅等が親族間で賃貸されるケースが考えられる程度である。 よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格についても後述の通り、原価法が適用出来な かった。以上より、調整に当たっては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を標準とし、さらに価格形成要因 が類似した代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.2] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少 傾向。物価高騰や金利上昇等のインフレ経済 に加え世界情勢も不安材料だが不動産市場は 概ね堅調に推移。 周辺の３４条１２号指定区域では土地取引実 例も見られるが、地域内に指標取引は殆ど無 い。地価はコロナ５類移行後弱含みからほぼ 横這いで推移。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％