令和7年1月15日　提出 春日部 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日部 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日部市藤塚字下谷２２５８番３１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 一ノ割 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　６ ．７ｍ市道 交通 施設 一ノ割駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に面的整備された戸建住宅地域で、市場は多極化が顕著の上、在庫調整段階だが、地価は僅か乍らも上 昇推移と予測する。但し、今後の物価上昇・金利動向ではファーストバイヤー層の購買意欲低下が懸念される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線及び同野田線沿線で、春日部、一ノ割、藤の牛島駅徒歩圏に存する中規模住宅地域の圏域。 需要者の中心は一次取得者層で市内及び隣接市町の沿線居住者が多い。藤塚の標準地を含む住宅地域では戸建住宅をメ インに熟成しており、堅調な市場動向から建替え需要も顕在する。土地流通価格帯は、９００万円前後を基準として、 新築戸建物件は建築費が高止まりのため１棟限定で３，０００万円超となり、規模やグレード調整の対応が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸す るというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格に ついても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準 価格を標準とし、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日部 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [126.1] [103.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は減少 傾向。物価高騰や金利上昇等のインフレ経済 に加え世界情勢も不安材料だが不動産市場は 概ね堅調に推移。 駅徒歩２５分超の戸建住宅地域だが熟成度は 高く、建替えやリフォーム、中古物件取引が 主流。業者の顧客獲得競争も激化模様で、地 価は僅かに上昇。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％