令和7年1月8日　提出 東松山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙野　広明   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松山市大字東平字末田７５７番１ ②地積 　(㎡) 569   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南6m市道、西側道 水道 東松山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       589 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東松山駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東松山市の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の１次取得者層が多い。東松 山市の市街化調整区域では市街化区域に近接する地域及び幹線道路沿いの地域における新規分譲地の取引や旧既存住宅 団地内の住宅地の取引が中心である。郊外の農村集落における住宅地の取引は相対的に少ない。土地価格は概ね１００ ０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益を把握することができな いため、収益価格を求めることはできなかった。近隣地域を含む周辺では自己使用目的の居住用不動産の取引が中心で あることから、本件では取引の客観性、実証性を反映した比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [140.2] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外動向等のリスク要因が見られるものの、 企業収益の改善や個人消費の持ち直しにより 景気は緩やかに回復している。 徐々に地域の衰退化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％