令和7年1月14日　提出 本庄 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -11 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　髙井　厚   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市児玉町八幡山字町西２５５番６ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.8m市道 水道、下水 児玉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 児玉駅北西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか空地も見られる本庄市郊外の住宅地域。自然発生的に形成された住宅地域で相対的に需要が弱く 、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧児玉町を中心にＪＲ八高線の児玉駅、丹荘駅、松久駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は旧児玉町 に地縁乃至血縁を有する一次取得者が中心で、域外からの転入は少ない。児玉駅勢圏には環境・利便性が良好な区画整 理済みの宅地供給があることもあり、旧来からの住宅地域である近隣地域に対する需要は弱含みで推移している。中心 となる価格帯は土地が２５０㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 児玉駅徒歩圏ではあるが、一般住宅が多い中に空地も見られる本庄市郊外の自然発生的な住宅地域である。賃貸市場が 成立していないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的とし たエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、前年 公示価格からの検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数及び建築着工件数ともに昨年同 期に比べて減少している。 自然発生的に形成された空地等も見られる郊 外の住宅地域。需給ともに乏しく、特段の地 域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％