令和7年1月8日　提出 本庄 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本庄 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本庄市見福２丁目５１１３番６ ｢見福２－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 本庄 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅徒歩圏の土地区画整理 済の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 本庄駅南西方 690m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済の閑静で良好な居住環境を維持するものと予測する。土地の需給関係は比較的安定していること から、地価は横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ高崎線本庄駅勢圏の住宅地。需要者は本庄市及び周辺市町に居住または地縁を有する一次取得者が 中心である。本庄早稲田駅周辺地区の住宅需要は堅調であり、供給も少ないため周辺地域にも波及し、居住環境良好で 生活利便性の比較的高い地域では、地価は横這い乃至若干の上昇傾向にある。同一需給圏における取引の中心価格帯は 土地は２００㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　間口、奥行等の画地条件並びに当該地域の賃貸市場の動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかし ながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は概ね規範性を有し、 比準価格は同一需給圏内の宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代 表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本庄 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [106.0] 100 [ 91.2] [104.5] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本庄市の人口は社会増ではあるが自然減がそ れを上回るため減少傾向。世帯数は増加傾向 。土地取引件数は前年同期間と比較して若干 の減少傾向。 最寄駅徒歩圏の居住環境良好な土地区画整理 済の住宅地域。地域要因に特段大きな変化は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％