令和7年1月15日　提出 加須 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 9-2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.

鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市栄字六軒３７６番 ②地積 　(㎡) 12,153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ3 中規模の工場、倉庫 等が見られる工業地 域 北東12m市道 水道 新古河 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新古河駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業施設、物流施設、リサイクル施設等がみられる工業団地であり、今後とも概ね現状の土地利用を維持してゆ くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね首都５０～７０ｋｍ圏内に位置する埼玉県北部のほか北関東圏内の工業地域。主たる需要者は、首都 圏展開する製造業、物流業の事業者である。圏央道と東北道の接続により関東内陸部の物流の拠点としての利便性が向 上しており、大型物流施設用地の需要は依然として強いが、地域は相対的に幹線道路との位置関係や地勢地盤等の状況 が劣っており、主体となる需要者が指向する地域からは外れている。取引の中心となる価格帯は一概には見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自己利用物件が主体で賃貸物件はほとんどみられず賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算し ない。類似性の高い物件の取引は限定的で、かつ、現実の取引価格には相応の分散が見られる中で、採用した取引事例 はもとより採用外の事例も含めて広域的に価格検討して典型的な市場水準となりうる価格を見出して試算した比準価格 を標準にして鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費形態や物流形態の変化から物流施設用地 の需要は強いものの、圏央道外縁部ではマル チテナント型物流施設の空室率が上昇してい る。 大型物流施設用地の需要は強いが、地域は相 対的に利便性や地勢地盤等の状況が劣ってお り、主体となる需要者が指向するエリアから は外れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％