令和7年1月15日　提出 加須 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 5-5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市騎西字町裏３８番１０ ②地積 　(㎡) 619   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 事務所 Ｗ1 店舗や事務所が見ら れる国道沿いの路線 商業地域 南西25m国道、南東側道 水道、ガス、下水 加須 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 加須駅南西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事務所や店舗が多い中で住宅も散見される国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に変化はなく、当面は現状 を維持するものと予測する。ただし、路線商業地への需要は弱く地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市町の主要幹線道路沿いに在する路線商業地域である。需要者は地元事業者、個人事 業主等、広域的なエリアで事業展開している法人等が中心である。幹線道路沿いで周辺において新規出店等はあまり見 受けられず、需要は弱含んでいると思料する。取引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であり、 商業地は指標となる取引事例に乏しく、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があるものの、採用事例は規範 性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、店舗等の賃貸市場は未成熟の状態にあり、土地価格に見合う賃貸 事例を収集することは困難であり、建築工事費の上昇等もあって、収益価格は算出できなかった。したがって代表標準 地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [190.9] [103.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は実質総雇用者所得が改善する下で 緩やかな持ち直しが期待できるが、大型商業 施設の集結した地域への需要は引き続き高い 傾向にある。 国道沿いの事務所、店舗が多く見受けられる 路線商業地域である。地域要因に大きな変化 は見られないものの需要は弱含み傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％