別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
加須 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-3 埼玉県 埼玉第7 氏名  不動産鑑定士 小貫 洋一   TEL.
鑑定評価額 15,300,000 円  1㎡当たりの価格 42,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加須市久下5丁目21番8外
②地積
 (㎡)
363  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)

(その他)




1:1.5
店舗兼住宅

W2
飲食店、小売店舗等
が混在する路線商業
地域
東16m市道 水道、下水 花崎

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西     0 m、南    30 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
花崎駅北西方

2.1km
法令

規制
近商
(80,200)


⑤地域要因の将
 来予測
飲食店、小売店舗等が混在する路線商業地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            43,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            15,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加須市及び周辺市町の商業地域。典型的な需要者は、飲食店、小売販売店等を広域展開する法人、地元
の事業者などである。近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であるが、加須市の中心市街地からは距離があり、沿道
では住宅等の店舗以外の利用も多く、未利用地も見られるなど、商業地としての収益性はやや低く需要は弱含みである
。なお、取引が少なく規模等も様々で、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から適切に試算されたものであり実証性がある。一方、近隣
地域周辺の路線商業地域は、繁華性や収益性に劣り、店舗の賃貸市場の成熟の程度は高くはない。そのため、周辺相場
を意識した土地取引が多いという市場実態がある。よって、市場実勢を反映した比準価格を重視し標準とし、商業地の
収益性を反映した収益価格を比較衡量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加須 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         57,200 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[103.0]
100
[132.0]
[100.0]
100
42,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
円安等による物価高と国民負担の増加による
実質可処分所得の伸び悩み、少子高齢化に伴
う消費の低迷など、商業収益に関してマイナ
スの要因が多い。

飲食店、小売店舗等が混在する幹線道路沿い
の路線商業地域であるが、特別な地域要因の
変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +32.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加須 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25121
011
-80
加須市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西26m国道、
中間画地




準住居
地区計画等
(60,200)
b Y2512
3211
-82
久喜市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12.3m市道、
中間画地




近商

(80,200)
c 25123
211
-81
久喜市

建付


  
(           ) 
不整形 東20.9m県道、
西4.2m、
二方路



「調区」 
12号区域
(70,200)
d 25146
401
-87
北葛飾郡杉戸町

建付


  
(           ) 
長方形 北東14.8m国
道、
北西3.3m、
角地


準工

(70,200)
e 鴻巣鴻巣R
07
-11252
鴻巣市

建付


  
(           ) 
台形 北東20m国道、
北4m、南西6m、
三方路



準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
45,381  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

45,154 
100
[ 105.0]

43,004 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

43,000 
b (            
45,122  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

44,942 
100
[ 104.0]

43,213 

43,200 
c (            
50,186  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

50,437 
100
[ 116.3]

43,368 

43,400 
d (            
63,966  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

60,920 
100
[ 138.6]

43,954 

44,000 
e (            
52,895  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

52,895 
100
[ 120.0]

44,079 

44,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +25.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      43,500 円/㎡]  



加須 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,253,459 

867,858 

3,385,601 

3,122,720 

262,881 
( 0.9758
256,519 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        5,457,851 円    (      15,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加須 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 135.00 S2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

80 %   200 %   200 %   363 ㎡     16.5 m x   21.5 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 店舗の需要が多いため、1階はフロア貸しの店舗、2階は共同住宅(専有面積約40㎡×3戸)と想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段で建物内に共用部分を有しないため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地上
 1 1
店舗
120.00 

100.0 

120.00 

1,640 

196,800 
3.0  590,400 
1.0  196,800 

 2 2
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,486 

178,320 
2.0  356,640 
1.0  178,320 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


375,120 
947,040 
375,120 
⑨年額支払賃料        375,120 円 × 12ヶ月 =        4,501,440 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,501,440 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         373,620 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,127,820 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           947,040 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            8,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          375,120 円 ×    91.7 %  ×    0.3400 =          116,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,253,459 円    (         11,718 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,691 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,640 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加須 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 232,000 円           46,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 180,058 円             4,501,440 ×       4.0 %
③公租公課  土地                42,900 円     査定額
 建物               296,900 円           46,400,000 ×    40.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        69,600 円           46,400,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円           46,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    867,858 円 (               2,391 円/㎡)  (経費率    20.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円                          設計監理料率
  186,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0673        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0502 ×  40 % + 0.0629 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,122,720 円  
(              8,603 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,253,459 円      
②総費用 867,858 円      
③純収益 ①-② 3,385,601 円      
④建物等に帰属する純収益 3,122,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 262,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
256,519 円      

  (                            707 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               5,457,851 円


(                        15,000 円/㎡)
4 不動産ID 加須 5-3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  加須市久下五丁目21番8
0313000165358-0000
2  加須市久下五丁目21番15
0313000165363-0000
3  加須市久下五丁目21番9
0313000165359-0000
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
加須 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加須 5-3 埼玉県 埼玉第7 氏名  不動産鑑定士 三谷 清   TEL.
鑑定評価額 15,300,000 円  1㎡当たりの価格 42,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
34,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加須市久下5丁目21番8外
②地積
 (㎡)
363  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)

(その他)




1:1.5
店舗兼住宅

W2
飲食店、小売店舗等
が混在する路線商業
地域
東16m市道 水道、下水 花崎

2.1km
(2)



①範囲 東    50 m、西     0 m、南    30 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
花崎駅北西方

2.1km
法令

規制
近商
(80,200)


⑤地域要因の将
 来予測
駅に比較的近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に大きな変化はなく、現状を維持
して推移すると予測する。ただし、路線商業地への需要は弱く地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            43,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            15,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び周辺市町内に存する商業地域である。需要者の中心は加須市に地縁のある事業経営者、個人事
業主等及び広域的に事業展開している法人が中心である。顧客の志向は郊外の大型店舗へ強く、対象地域の需要は引き
続き弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、商業地のために個別性が強く様々であり、商業地は指標となる取引事
例に乏しく、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地域における市場での取引は自己使用を目的としたものが中心である。また、店舗の賃貸市場は賃貸の需要はある
ものの未成熟の状態にあり、収益価格は低位に求められたと考えられる。また、同一需給圏内の類似地域等に存する規
範性がある採用事例を採用し得た。したがって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づ
けて、代表標準地との検討も踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加須 5-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         57,200 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[103.0]
100
[131.0]
[100.0]
100
42,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           42,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費は実質総雇用者所得が改善する下で
緩やかな持ち直しが期待できるが、大型商業
施設の集結した地域への需要は引き続き高い
傾向にある。

幹線道路沿いで周辺には一定の店舗の集積が
みられる路線商業地域であり、地域要因に大
きな変化は見られないものの需要は弱含み傾
向である。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +31.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 加須 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 25121
011
-80
加須市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西26m国道、
中間画地




準住居
地区計画等
(60,200)
b 熊谷妻沼R
06
-41306
熊谷市

更地


  
(           ) 
不整形 東24m国道、
北10m、角地




準工

(70,200)
c 25121
003
-75
加須市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8.1m市道
、南西3.7m、
二方路



近商

(80,200)
d 25146
401
-87
北葛飾郡杉戸町

建付


  
(           ) 
長方形 北東14.8m国
道、
北西3.3m、
角地


準工

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
45,381  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

45,154 
100
[ 101.0]

44,707 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

44,700 
b (            
22,884  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  71.4]

32,050 
100
[  77.2]

41,516 

41,500 
c (            
30,250  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

30,837 
100
[  65.3]

47,224 

47,200 
d (            
63,966  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

60,920 
100
[ 134.6]

45,260 

45,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     -22.0
画地     -28.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -34.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +36.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      43,500 円/㎡]  



加須 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,261,620 

868,203 

3,393,417 

3,122,720 

270,697 
( 0.9758
264,146 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        5,620,128 円    (      15,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加須 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 135.00 S2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

80 %   200 %   200 %   363 ㎡     16.5 m x   21.5 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 収益性を考慮して、1階店舗フロア貸し、2階はファミリータイプ(平均専有面積約40㎡程度)の住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
床面積に算入しない外階段を設置するため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地上
 1 1
店舗
120.00 

100.0 

120.00 

1,640 

196,800 
3.0  590,400 
1.0  196,800 

 2 2
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,492 

179,040 
2.0  358,080 
1.0  179,040 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


375,840 
948,480 
375,840 
⑨年額支払賃料        375,840 円 × 12ヶ月 =        4,510,080 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,510,080 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         374,337 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,135,743 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           948,480 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            8,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          375,840 円 ×    91.7 %  ×    0.3400 =          117,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,261,620 円    (         11,740 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,691 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,640 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
加須 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 232,000 円           46,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 180,403 円             4,510,080 ×       4.0 %
③公租公課  土地                42,900 円     査定額
 建物               296,900 円           46,400,000 ×    40.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        69,600 円           46,400,000 ×      0.15 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円           46,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     ない
⑦総費用

 ①~⑥


                    868,203 円 (               2,392 円/㎡)  (経費率    20.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円                          設計監理料率
  186,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0673        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0502 ×  40 % + 0.0629 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,122,720 円  
(              8,603 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,261,620 円      
②総費用 868,203 円      
③純収益 ①-② 3,393,417 円      
④建物等に帰属する純収益 3,122,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 270,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
264,146 円      

  (                            728 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               5,620,128 円


(                        15,500 円/㎡)
4 不動産ID 加須 5-3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  加須市久下五丁目21番8
0313000165358-0000
2  加須市久下五丁目21番15
0313000165363-0000
3  加須市久下五丁目21番9
0313000165359-0000
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備考