鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
加須 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　島崎　栄司

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市本町８８４番｢本町７－１０｣				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ3	低層の店舗兼住宅が多い既成商業地域	北8.3m市道	水道、下水	加須 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．３ｍ市道

交通

施設

加須駅北東方

600m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧街道沿いに古くから形成される商業地で、商業施設等の更新は少なく、空き店舗も増加傾向にある。土地利用
は当面静態的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,570 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市内の商業地域。需要者は地元資本の小売業・サービス業等の事業者が中心である。商業施設の
郊外化が進展して旧加須市内の中心商業地の商況は停滞しており、空店舗等も増加傾向にある。地域周辺の土地需要は
弱く、利用効率が劣る形状の画地が多いこともあって買手優位の市況が継続している。需要者のニーズは多様で取引の
中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

背後地を商圏とする自用物件が中心で、賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格に相対的な限界が認められる。
商業地の取引事例は限定的であり、現実の不動産取引価格は当事者属性や取引態様等による相応の分散が認められる中
で、採用した取引事例はもとより採用外の事例や背後住宅地の事例等も検討して典型的な市場水準となり得る価格を見
出して試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加須 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,200 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[103.0]

100
[121.8]

[100.0]
100

45,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外の大型商業施設へ客足は流れており、既
成の中心商業地は繁華性は劣り、物販機能が
更に低下している。

旧街道沿いの古くからの商業地で、商況は停
滞しており需要者は限定的で、土地利用が専
用住宅の敷地へ変換している事例も散見され
る。

特に個別的要因はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２１００６ -2	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東6m、角地		１住居 (60,160)
b	２５１２１０１０ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２５１２１００３ -75	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.1m市道、南西3.7m、二方路		近商 (80,200)
d	２５１２１０１１ -80	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西26m国道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
e	２５１２１００６ -5	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、西6m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,331	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	50,393	100 [ 106.4]	47,362	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,400
b	(　 ) 32,944	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,233	100 [ 68.8]	46,850		46,900
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	30,837	100 [ 64.4]	47,884		47,900
d	(　 ) 45,381	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,154	100 [ 99.3]	45,472		45,500
e	(　 ) 47,637	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,157	100 [ 95.9]	48,130		48,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

加須 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,466,305	728,717	2,737,588	2,638,160	99,428	（　0.9758） 97,022	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,064,298 円　　　　（　 6,570 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	159.84	Ｓ3	199.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	314 ㎡	9.6 m x 32.9 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、上層階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	76.96	100.0	76.96	1,635	125,830	3.0	377,490
							1.0	125,830
2～	居宅	74.52	100.0	74.52	1,373	102,316	2.0	204,632
							1.0	102,316
3～	居宅	48.02	100.0	48.02	1,373	65,931	2.0	131,862
							1.0	65,931
～

～

計		199.50	100.0	199.50		294,077		713,984
								294,077

⑨年額支払賃料	294,077 円　×　12ヶ月　＝　 3,528,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,528,924 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 304,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,368,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	713,984 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,077 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 91,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,466,305 円　　　　（　 11,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,685 円/㎡　月額支払賃料（　 1,635 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	39,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,917 円	3,672,924　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,800 円	39,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	39,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,717 円　（　　　　　　 2,321 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 199.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,160 円（　　　　　 8,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,466,305 円
②総費用	728,717 円
③純収益　①－②	2,737,588 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	97,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,064,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,570 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市本町８８４番	0313000223160-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
加須 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　三谷　清

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市本町８８４番｢本町７－１０｣				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ3	低層の店舗兼住宅が多い既成商業地域	北8.3m市道	水道、下水	加須 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．３ｍ県道

交通

施設

加須駅北東方

600m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅にも近い旧街道沿いの小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はなく、現状を維持して
推移するものと予測する。ただし、駅周辺の商業地への需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,570 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市及び隣接市町に在する商業地域である。需要者は地元企業、地縁性を有する個人事業主等が中
心である。対象地域は加須駅にも近い旧街道沿いの商業地域である。近年は郊外の大型商業施設への顧客流出が続いて
おり、駅周辺のの商業地への需要は引き続き、弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は商業地のために個別
性が強く様々で見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があるが、採用事例は
規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、対象地域は必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成が
なされる地域でないため低位に求められたと思料する。従って多数の類似する取引事例の収集の限界に留意して求めた
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加須 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,200 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[103.0]

100
[121.6]

[100.0]
100

45,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は実質総雇用者所得が改善する下で
緩やかな持ち直しが期待できるが、大型商業
施設の集結した地域への需要は引き続き高い
傾向にある。

幹線沿いで、加須駅からも近い位置にあり、
周辺は店舗が連なり、ある程度の集客性はあ
る地域であるが需要は弱含み傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鴻巣鴻巣Ｒ０７ -11252	鴻巣市		建付地	（　）	台形	北東20m国道、北4m、南西6m、三方路		準住居 (70,200)
b	Ｙ２５１２３２１１ -82	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12.3m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	羽生Ｒ０７ -10112	羽生市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２５１２１００６ -5	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、西6m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,895	100 [ 113.1]	46,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,800
b	(　 ) 45,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,942	100 [ 94.2]	47,709		47,700
c	(　 ) 58,685	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	39,045	100 [ 81.7]	47,791		47,800
d	(　 ) 47,637	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,157	100 [ 91.6]	50,390		50,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

加須 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,466,305	728,717	2,737,588	2,638,160	99,428	（　0.9758） 97,022	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,064,298 円　　　　（　 6,570 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	208.36	Ｓ3	199.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	314 ㎡	9.6 m x 32.9 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	76.96	100.0	76.96	1,635	125,830	3.0	377,490
							1.0	125,830
2～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,373	102,316	2.0	204,632
							1.0	102,316
3～ 3	居宅	48.02	100.0	48.02	1,373	65,931	2.0	131,862
							1.0	65,931
～

～

計		199.50	100.0	199.50		294,077		713,984
								294,077

⑨年額支払賃料	294,077 円　×　12ヶ月　＝　 3,528,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,528,924 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 304,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,368,071 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	713,984 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 294,077 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 91,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,466,305 円　　　　（　 11,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,685 円/㎡　月額支払賃料（　 1,635 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	39,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,917 円	3,672,924　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,800 円	39,200,000　×　　 40.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	39,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,717 円　（　　　　　　 2,321 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 199.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,160 円（　　　　　 8,402 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,466,305 円
②総費用	728,717 円
③純収益　①－②	2,737,588 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	97,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,064,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,570 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市本町８８４番	0313000223160-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考