令和7年1月15日　提出 加須 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -19 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市上種足字六番１５６１番２ ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が散在する住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 鴻巣 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鴻巣駅北東方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も今の住環境を維持するものと予 測する。ただし、駅から距離のある宅地としての需要が弱く、地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市内及び隣接市町を中心とした市街化調整区域内の農家住宅地域と判定した。需要者は旧菖蒲町の居 住者が中心となっている。都市計画法規制（都市計画法３４条１２号地域）により宅地開発による供給は少なく、駅接 近性が劣り需要も限定的であり、地価水準も下落傾向が続いている。土地取引の中心となる価格水準帯は、総額土地面 積５００㎡前後で５００万円～７００万円程度である。新築戸建住宅の供給は少なく、相場把握は困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内に存し、周辺に共同住宅等は見受けらず、投資採算性を反映した価格形成がなされる地域で はなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。地域の特性は自己使用目的での取引が中心であ り、比準価格に相対的に信頼性が高い。また、駅から遠い市街化調整区域への需要は弱含み傾向であることを勘案し、 さらに代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [169.2] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、雇用・所 得環境が改善する下で緩やかな回復が期待さ れる。また、加須市の人口はほぼ横這い傾向 で推移している。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地 域要因に大きな変化はないが、駅から距離が ある３４条１２号の区域であり、宅地需要は 引き続き弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％