鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
加須 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 -14

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　小貫　洋一

TEL.

鑑定評価額

6,010,000 円

１㎡当たりの価格

26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市騎西字新田脇５５番１５				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、下水	加須 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

加須駅南西方

3.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの空地、アパート等も見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のま
ま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧騎西町を中心に、加須市及び隣接市町の東武伊勢崎沿線に存する住宅地域。需要者は地縁のある一次
取得者が中心である。近隣地域は区画整理済みで小中学校も近くにあるが、需給動向は駅から遠いため弱い。建築費が
高騰する中で地価水準が低いため志向する向きもあるが、需要者の実質可処分所得の伸び悩みなどにより、需要は弱含
みである。需要の中心となる価格帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２，０００～２，４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近にはアパート等の収益物件も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どで、この取引が取引水準を
形成している。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。収益価格は居住の快適性が重視され
る地域性から低位に求められた。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、実証的で規範性のある比準価格を重視
し、収益価格を参酌し、前年の公示価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安等による建築費などの高騰、外国人投資
家による都心部を主とした国内不動産投資の
増加が起きている。国民の実質可処分所得は
伸び悩んでいる。

特別な地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２１００３ -15	加須市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)
b	２５１２１００３ -32	加須市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｙ２５１２１００３ -44	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２５１２１０１０ -4	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	Ｙ２５１２３２０３ -61	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、南東5m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,717	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	26,596	100 [ 99.9]	26,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 23,739	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	23,907	100 [ 96.7]	24,723		25,800
c	(　 ) 26,424	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	25,185	100 [ 94.3]	26,707		27,900
d	(　 ) 32,944	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,233	100 [ 119.9]	26,883		28,100
e	(　 ) 32,514	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	30,066	100 [ 127.5]	23,581		24,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

加須 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,791,295	854,941	2,936,354	2,775,630	160,724	（　0.9742） 156,577	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,558,568 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.08	ＬＳ2	218.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅が標準的だが、収益性を重視し、共同住宅（専有面積約３６㎡×６戸）と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	109.08	100.0	109.08	1,499	163,511	1.0	163,511
							1.0	163,511
地上 2～ 2	居宅	109.08	100.0	109.08	1,529	166,783	1.0	166,783
							1.0	166,783
～

～

～

計		218.16	100.0	218.16		330,294		330,294
								330,294

⑨年額支払賃料	330,294 円　×　12ヶ月　＝　 3,963,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,963,528 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,634,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,791,295 円　　　　（　 16,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,541 円	3,963,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,200 円	42,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	42,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 854,941 円　（　　　　　　 3,783 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 218.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,775,630 円（　　　　　 12,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,791,295 円
②総費用	854,941 円
③純収益　①－②	2,936,354 円
④建物等に帰属する純収益	2,775,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,558,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市騎西字新田脇５５番１５	0313000023041-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
加須 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加須 -14

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　堀口　雄一朗

TEL.

鑑定評価額

6,010,000 円

１㎡当たりの価格

26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加須市騎西字新田脇５５番１５				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南西6m市道	水道、下水	加須 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

加須駅南西方

3.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地として土地利用は安定的に推移しており、ほぼ現状の住環境を維持してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加須市騎西地区内の住宅地域。需要者は市内在住又は在勤の一次取得者が中心。地域周辺は昭和５０
年代に区画整理され住宅地として成熟している。周辺の市街化調整区域内の分譲が活発で需給は弱含みで推移してきた
が、足もとは相対的に落ち着いている。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２
０００万円台が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引価格は相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格
を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設する場合は土地取得費の回収は前提としておらず、新規
賃料は上昇傾向にあるものの建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は低位である。比準価格を採用すべきところ、低
位な価格帯の取引が一定割合を占める実態を考慮し、昨年からの市場動向の変動等を勘案し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内総人口は前年比年－０．１％、生産年齢
人口は年－０．５％の減少率である。住宅着
工件数は、持家は概ね前年並みであるが、分
譲は大幅に減少。

昭和５０年代に区画整理された住宅地で、こ
こ数年周辺の調整区域内の物件との競合もあ
り需給は弱含みで推移してきたが足もと落ち
着きをみせている

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

加須 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２５１２１００３ -48	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m市道、中間画地		１住居 (64,160)
b	２５１２１００３ -15	加須市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)
c	２５１２１００３ -16	加須市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)
d	２５１２１００３ -32	加須市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,350	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	22,493	100 [ 88.3]	25,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	26,600
b	(　 ) 25,717	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	26,596	100 [ 100.9]	26,359		27,500
c	(　 ) 23,404	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	22,351	100 [ 95.7]	23,355		24,400
d	(　 ) 23,739	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	23,907	100 [ 95.6]	25,007		26,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,900 円／㎡]

加須 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,791,295	854,941	2,936,354	2,775,630	160,724	（　0.9742） 156,577	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	3,558,568 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加須 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.08	ＬＳ2	218.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	109.08	100.0	109.08	1,499	163,511	1.0	163,511
							1.0	163,511
地上 2～ 2	居宅	109.08	100.0	109.08	1,529	166,783	1.0	166,783
							1.0	166,783
～

～

～

計		218.16	100.0	218.16		330,294		330,294
								330,294

⑨年額支払賃料	330,294 円　×　12ヶ月　＝　 3,963,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,963,528 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,634,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,791,295 円　　　　（　 16,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加須 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,500 円	42,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,541 円	3,963,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,200 円	42,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	42,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,900 円	42,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 854,941 円　（　　　　　　 3,783 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,900,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 218.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,775,630 円（　　　　　 12,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,791,295 円
②総費用	854,941 円
③純収益　①－②	2,936,354 円
④建物等に帰属する純収益	2,775,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,558,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加須 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加須市騎西字新田脇５５番１５	0313000023041-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考