令和7年1月15日　提出 加須 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -13 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　島崎　栄司   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内 ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 南6m市道 水道 加須 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    15 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１１号区 域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 加須駅北東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅が見られる最寄駅から距離のある調整区域内の住宅地域である。地域要因に格別の変動は認 めらず、現在の住環境を維持するものと予測する。地価は当面、下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び隣接市等に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地元に地縁のある市内在住または在 勤の一次取得者が中心である。需給動向については市街化調整区域内は新規の住宅供給が多く、割安感から根強い需要 が見られるが、対象地域は駅接近性等が劣るため需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、３００㎡ 程度の土地で３００万円～５００万円程度、新築戸建住宅で１，６００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内に存し、周辺に共同住宅等は見受けられない等、賃貸市場が形成されていないと認められる ため、収益価格の試算は断念した。地域の特性は自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的に信頼性が高 い。また、駅から遠い市街化調整区域への需要は弱含み傾向であることを勘案して、さらに代表標準地との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口、建築着工件数とも微減傾向にある 。建築費等の上昇を受け、土地の需要は弱含 みで推移している。 加須駅徒歩圏外の市街化調整区域内の既存集 落地であり、大きな変化は認められないが、 駅から距離のある市街化調整区域内の物件へ の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％