令和7年1月15日　提出 加須 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -12 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　島崎　栄司   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市鴻茎字立山１５番９ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南西7.2m市道 水道、ガス、下水 加須 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 加須駅南西方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域で、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間 は概ね現状のまま推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加須市及び隣接市の東武伊勢崎線沿線に在する中規模住宅地域。需要者は地縁的選考性を有する個人 の一次取得者が大半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要も見られる。需給動向については、周辺の調整区 域内の宅地との競合もあり、駅接近性等が劣るため、需要は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、画地 規模２００㎡程度で土地５００万円～６００万円程度、新築戸建住宅で１，７００万円～２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域で、自己使用目的の取引が大半を占め、同一需給圏内の類 似地域等において信頼性ある取引事例の入手により比準価格を試算した。収益価格は行政的条件、最寄駅からの距離等 から賃貸市場が未成熟であるため、その適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を 標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.5] 100 [102.9] [104.5] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口、建築着工件数とも微減、建築工 事費の上昇等の影響を受け、土地の需要は弱 含みで推移している。 加須駅から３．６㎞に位置しており、接近性 が劣る住宅地域で、地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％