令和7年1月15日　提出 加須 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加須 -9 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　志賀野　真透   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加須市北下新井字本田９８１番３ ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の多い中に 一般住宅も見られる 住宅地域 南東5.5m市道 水道 栗橋 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条１１号区域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 栗橋駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の多い中に一般住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は 現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加須市及び隣接市に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁性を有する個人の一次取得者が大 半を占めるが、建売目的の地元不動産業者等の需要もみられる。需給動向については、市街化区域に比べ土地単価が低 く、値頃感があるものの、駅接近性、利便性が劣るため、需給は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、 調整区域内の住宅地のため個別性が強く様々であるが、標準的画地（６００㎡）程度の土地で８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、自用目的の取引が大半を占める。取引価格は相応の分散が見られる中、市 場の実態に即した補修正・要因比較を行って比準価格を試算した。一方、収益価格は市街化調整区域内に位置し、最寄 駅から遠く、賃貸市場が未成熟であるため、適用を断念した。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価 格を標準に、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や アメリカの政策動向、金融資本市場の変動、 中東地域の情勢等の影響に留意すべきである 。 栗橋駅３．３㎞に位置する駅接近性に見劣り する調整区域内の住宅地域であるが、都市計 画法３４条１１号区域で、戸建住宅の開発も 見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％