別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
飯能 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯能 5-4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久   TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯能市栄町１５番３
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

ＬＳ1		 低層店舗の見られる
駅前通りの商業地域
 北18m市道 水道、ガス、下水 東飯能

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 東飯能駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 東飯能駅東口に近く、区画整然とし、街路状況も良好な商業地であることから、しばらくは現状を維持しつつ、
徐々に駅前商業地として成熟していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及びＪＲ八高線沿線の圏域で東飯能駅前に近い商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の地元
事業者及び全国チェーン展開の小売店舗事業者等が考えられる。栄町は東飯能駅東口に近接し、周囲には小売店舗や飲
食店なども多く見られる商業地域である。近年、利便性の高い商業地は上昇傾向に推移する地点も見られる。商業地の
取引は少ないために需要の中心となる価格帯を見いだすことは出来ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は上記二価格である。比準価格は商業地の取引の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。
また収益価格は直接法から求められた価格であり商業地の価格形成においては土地の収益性が重要な理論的根拠となり
得るが、適用に際して想定条件に依存していることや賃貸市場の低迷からその安定性にやや難があるため、比準価格を
中心に、収益価格を関連づけ、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済には回復基調も見られるが、生産年
齢人口の減少は依然続いている。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯能 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯能

-510536		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.8m市道
、西3.8m、
角地
商業

(100,348)
b 飯能

-510576		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業

(90,288)
c 飯能

-510560		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m市道、
南西3m、
二方路
商業

(90,240)
d 飯能

-510903		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西（駅前広
場）市道、
北6m、
二方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
123,942 		 100
[  80.0]
154,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
102,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
108,810 		 100
[  78.0]
139,500 
140,000 
c (　           ) 
110,462  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
111,350 		 100
[  83.0]
134,157 
134,000 
d (　           ) 
88,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
91,513 		 100
[ 104.0]
87,993 
88,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



飯能 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,225,203 
1,932,546 
6,292,657 
5,936,000 
356,657 		 （　0.9722）
346,742 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,668,115 円　　　　（　     32,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯能 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   206 ㎡     12.1 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
94.3 
132.02 
2,037 
268,925 		 3.0  806,775 
1.0  268,925 

 2～ 2		 事務所
140.00 
97.1 
135.94 
1,731 
235,312 		 3.0  705,936 
1.0  235,312 

 3～ 3		 事務所
140.00 
97.1 
135.94 
1,731 
235,312 		 3.0  705,936 
1.0  235,312 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
96.2 
403.90 

739,549 		 2,218,647 
739,549 
⑨年額支払賃料        739,549 円　×　12ヶ月　＝　       8,874,588 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     403.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         242,340 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,116,928 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       911,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,205,235 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,218,647 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          739,549 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,225,203 円　　　　（　        39,928 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,037 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯能 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 455,846 円  　　　        9,116,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      236,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      680,000 円  　　　　     80,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,932,546 円　（　　　　　　         9,381 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,936,000 円  
（　　　　　        28,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,225,203 円      
②総費用 1,932,546 円      
③純収益　①－② 6,292,657 円      
④建物等に帰属する純収益 5,936,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 356,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 346,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,668,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯能 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯能市栄町１５番３
 0322000173869-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
飯能 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯能 5-4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯能市栄町１５番３
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

ＬＳ1		 低層店舗の見られる
駅前通りの商業地域
 北18m市道 水道、ガス、下水 東飯能

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道１８ｍ 交通

施設		 東飯能駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅から近い商業地で、現況は駐車場等も多いが、徐々に駅前商業地として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線沿線で概ね飯能市、入間市、及び狭山市の圏域に存する普通商業地域である。需要者は地元を
中心とした事業経営者、不動産賃貸業者等が見込まれる。近年郊外のロードサイド型大型店の進出等により駅前商店街
及び駅近郊の近隣型商店街は苦戦を強いられ、需給関係は厳しい状況にある。新型コロナウィルスも収束し、商業地需
要も回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内中心部商店街の商圏は飯能市及び隣接市町の比較的狭い範囲である。飯能駅を中心とする商業地は、賃貸店舗ビル
等もあるが、総じて自用店舗等が多く、賃貸市場の熟成度は都心部に比べると低い。本件では、比準価格を標準として
、収益価格を関連づけて、前年の公示価格を時点修正した価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は、２四半期ぶりにプラス成長とな
ったものの、足ぶみが続いている。第２次ト
ランプ政権による政策変更等今後の不透明さ
が懸念される。

駅前に駐車場等も多く残る地域であるが、徐
々に店舗等利用も進んできている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯能 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯能

-510524		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b 飯能

-510536		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.8m市道
、西3.8m、
角地
商業

(100,348)
c 飯能

-510576		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業

(90,288)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,014 		 100
[ 172.5]
140,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
124,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
123,942 		 100
[  82.1]
150,965 
151,000 
c (　           ) 
102,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
108,810 		 100
[  77.8]
139,859 
140,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



飯能 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,137,815 
1,862,170 
6,275,645 
5,936,000 
339,645 		 （　0.9722）
330,203 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,350,058 円　　　　（　     30,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯能 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 140.00 Ｓ3 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   206 ㎡     12.1 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性を考慮し、店舗兼事務所利用を想定した。 ⑦有効率　  96.2 ％
の理由		 想定した建物の有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
94.3 
132.02 
2,037 
268,925 		 3.0  806,775 
1.0  268,925 

 2～ 3		 事務所
140.00 
97.1 
135.94 
1,630 
221,582 		 1.0  221,582 
1.0  221,582 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
96.2 
403.90 

712,089 		 1,249,939 
712,089 
⑨年額支払賃料        712,089 円　×　12ヶ月　＝　       8,545,068 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     403.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         242,340 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,787,408 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       878,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,908,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,249,939 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          712,089 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         217,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,137,815 円　　　　（　        39,504 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯能（賃）
　　　　-510503		 1,070  
(   1,070) 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
1,322 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,037 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯能（賃）
　　　　-510504		 2,896  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,423 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯能 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 439,370 円  　　　        8,787,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      222,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,000 円  　　　　     80,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        80,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,000 円  　　　　     80,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,862,170 円　（　　　　　　         9,040 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,936,000 円  
（　　　　　        28,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,137,815 円      
②総費用 1,862,170 円      
③純収益　①－② 6,275,645 円      
④建物等に帰属する純収益 5,936,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 339,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 330,203 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,603 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,350,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯能 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯能市栄町１５番３
 0322000173869-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考