令和7年1月14日　提出 飯能 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -11 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市美杉台４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした中規 模住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 飯能 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 飯能駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に存する大規模住宅団地で、当該地域については格別の価格形成要因の変動はなく、地域的に既に熟成し ていることから当面は現状を維持すると予測する。地価は近年上昇基調が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯能駅徒歩圏外にある大規模住宅団地を中心とする圏域。需要者の中心は比較的若い世代が多く、市内 在住者のみならず、市外からの転入者も散見される。近年では４ＬＤＫの建物付きの物件の引き合いが多い。当該エリ アは既存住宅団地のため中古物件が市場の中心となっており、２，０００万円台の物件が需要の中心となっている。近 隣地域内は区画整然と戸建住宅が建ち並んでおり、需給は安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は飯能市内でも人気の大規模住宅団地で、画地規模が揃った戸建住宅による区画整然とした良好な住環境を形 成している。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価 格との比較が重要な指標になっているという市場実態を踏まえ、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏 まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [149.3] [100.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。これを受けて飯能市の不動産 市場では回復基調が見てとれる。 最寄駅徒歩圏外の丘陵地に存する既存の大規 模住宅団地である。周辺では新規開発エリア もあるが、当該地域内は既に熟成している。 本件における形状・規模等は概ね標準的であ り、競合する他物件との優劣は特に認められ ない。市場競争力は普通程度と判断する。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％