令和7年1月14日　提出 飯能 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯能 -8 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯能市大字岩沢字松原８６９番２ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅とア パートが混在する住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 元加治 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 元加治駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は元加治駅に近い住宅地域である。土地区画整理事業区域に近接しているため、当該事業の影響を受け ている。近年では最寄駅への接近性に優れた住宅地域として需要が高まり、地価は上昇基調が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線で、元加治駅を中心とする圏域。需要者の中心は３０代から４０代の市内在住者である が、都心への通勤可能性を考慮した市外からの転入者も散見される。近年では比較的小規模な建物付きの物件の引き合 いが多く、新築戸建物件は３，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。価格は近年上昇基調にある。近隣地 域内は小規模な戸建住宅が建ち並んでおり、需給は比較的安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は土地区画整理事業区域に近接しており、当該事業地内の土地との代替性が認められる。当該地域の市場動向 として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、アパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動は ほとんど見られない。比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態を踏まえ、本件鑑定評 価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯能 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [104.5] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。これを受けて飯能市の不動産 市場では回復基調が見てとれる。 土地区画整理事業区域に近接する住宅地域で あるが、当該地域においては格別の変化は見 られない。 南西側道路であるため、近隣地域内では需要 が見込める土地といえるが、現時点では格段 の需要の高まりがあるとまではいえない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％