別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
所沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 416,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市西所沢１丁目６６番７
｢西所沢１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 小売、飲食等の店舗
が見られる商業地域
 南西7.7m県道 水道、ガス、下水 西所沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ県道 交通

施設		 西所沢駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等を中心とした商業地域として熟成しつつあり、特に目立った変動要因は見られず当分この状態で推移する
ものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線・西武新宿線沿線の駅周辺の商業地域を中心にその周辺地域と判定する。需要者の中心は、圏
内で事業を行う事業者、法人などと見られる。最寄り駅に近い商業地であるため、供給は限定的になっている。画地条
件にも大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は把握しづらくなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引を行っており、当該地域には賃貸用物件も見られるものの、賃貸借
市場の熟成度は低くなっている。よって、収益価格は相対的に低位に試算された。市場性を反映している比準価格を標
準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付けることとする。また、代表標準地価格との均衡に留意した
うえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [100.0]
100		 413,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は上昇傾向で推移しているが、今後は金
利上昇による地価への影響が懸念される。



地域要因に変更は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ９５２
８
-4		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
b ６Ｃ８４１
３
-12		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m市道、
中間画地
商業

(80,240)
c ２５０１－
０３
-23504		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d ６Ｋ６３８
３
-19		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
433,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
439,669 		 100
[ 105.3]
417,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
418,000 
b (　           ) 
190,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
201,440 		 100
[  55.9]
360,358 
360,000 
c (　           ) 
421,998  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
432,970 		 100
[  85.7]
505,216 
505,000 
d (　           ) 
531,885  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
579,755 		 100
[ 137.4]
421,947 
422,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    426,000 円／㎡]  



所沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,447,058 
6,228,788 
22,218,270 
17,793,000 
4,425,270 		 （　0.9526）
4,215,512 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     95,807,091 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 184.47 Ｓ6 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     13.4 m x   22.9 m  前面道路：県道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの中層店舗兼事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  97.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的なため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.47 
95.4 
176.07 
3,200 
563,424 		 5.0  2,817,120 
1.0  563,424 

 2～ 2		 店舗
184.47 
97.7 
180.27 
2,700 
486,729 		 3.0  1,460,187 
1.0  486,729 

 3～ 5		 事務所
184.47 
97.7 
180.27 
2,100 
378,567 		 2.0  757,134 
1.0  378,567 

 6～ 6		 事務所
157.65 
97.3 
153.45 
2,100 
322,245 		 2.0  644,490 
1.0  322,245 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
97.3 
1,050.60 

2,508,099 		 7,193,199 
2,508,099 
⑨年額支払賃料      2,508,099 円　×　12ヶ月　＝　      30,097,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,050.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,097,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,498,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,599,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,193,199 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,508,099 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         781,975 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,447,058 円　　　　（　       104,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,163 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,350,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,203,888 円  　　　       30,097,188　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      839,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,228,788 円　（　　　　　　        22,984 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,793,000 円  
（　　　　　        65,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,447,058 円      
②総費用 6,228,788 円      
③純収益　①－② 22,218,270 円      
④建物等に帰属する純収益 17,793,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,425,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,215,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,555 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,807,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市西所沢一丁目６６番７
 0318000178228-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
所沢 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-5 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 416,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市西所沢１丁目６６番７
｢西所沢１－１３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 小売、飲食等の店舗
が見られる商業地域
 南西7.7m県道 水道、ガス、下水 西所沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ県道 交通

施設		 西所沢駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としての発展期待は高くなく、概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや
強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線を中心とする埼玉県南西部の駅前商業地域。需要者の中心は同一需給圏内外の広い範囲に存す
る投資家、不動産開発業者等である。取引は稀であるが、住宅用途への転換需要も見込まれるため、需給バランスは安
定的に推移しているとみられる。取引される土地の規模は多様で、中心となる価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い一方で、標準地の需
要者は収益性により意思決定を行う投資家等が中心となることから、収益価格も妥当性を有している。よって、市場性
を反映した比準価格をやや重視しつつ、比準・収益両価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　所沢 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100		 415,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年９月に大規模商業施設が完成した所
沢駅周辺は活況な一方、周辺駅の駅前商業地
では商業性の低下がみられる。ただし売買市
場は全体に堅調。

土地利用状況等地域要因に大きな変化はない
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｃ８４１
３
-12		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m市道、
中間画地
商業

(80,240)
b ７Ｋ９５３
０
-8		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ７Ｋ９５２
８
-31		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d ７Ｋ９５２
８
-32		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
200,273 		 100
[  50.9]
393,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
393,000 
b (　           ) 
189,385  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
202,542 		 100
[  52.6]
385,061 
385,000 
c (　           ) 
433,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
438,802 		 100
[  97.9]
448,215 
448,000 
d (　           ) 
208,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,498 		 100
[  53.5]
395,323 
395,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



所沢 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,753,670 
6,505,840 
23,247,830 
18,573,600 
4,674,230 		 （　0.9315）
4,354,045 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     98,955,568 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 184.47 Ｓ6 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     13.4 m x   22.9 m  前面道路：県道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階を店舗、３階以上を事務所とするテナントビルを想定　　　 ⑦有効率　  97.3 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.47 
95.4 
176.07 
3,371 
594,000 		 5.0  2,970,000 
1.0  594,000 

 2～ 2		 店舗
184.47 
97.7 
180.27 
2,936 
529,000 		 3.0  1,587,000 
1.0  529,000 

 3～ 5		 事務所
184.47 
97.7 
180.27 
2,175 
392,000 		 2.0  784,000 
1.0  392,000 

 6～ 6		 事務所
157.65 
97.3 
153.45 
2,175 
334,000 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
97.3 
1,050.60 

2,633,000 		 6,909,000 
2,299,000 
⑨年額支払賃料      2,633,000 円　×　12ヶ月　＝　      31,596,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,050.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,596,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,622,468 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,973,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,909,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,299,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         716,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,753,670 円　　　　（　       109,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,263,840 円  　　　       31,596,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      840,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,414,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,505,840 円　（　　　　　　        24,007 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9315    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,573,600 円  
（　　　　　        68,537 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,753,670 円      
②総費用 6,505,840 円      
③純収益　①－② 23,247,830 円      
④建物等に帰属する純収益 18,573,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,674,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,354,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,955,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市西所沢一丁目６６番７
 0318000178228-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考