別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
所沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　美奈子   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市日吉町２１０番１１
｢日吉町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:4		 店舗

Ｓ4F1B		 大規模小売店舗、銀
行等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 所沢

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 所沢プロペ通り商店街に立地
。コロナ後、商業性が回復し
、空室状況は回復している		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 所沢駅北西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 所沢プロペ通り商店街は飲食業等の比率が高く、賃料水準も高水準を維持しているが、新規テナントの成約が見
られ空室は減少傾向にある。投資需要も堅調な状況であり、地価動向は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県南部のほか東京都を含む鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域と把握する。需要者の中心は地縁性
のある法人等のほか、大手資本等の参入も見込める地域である。所沢プロペ通り商店街はエリアが狭いため、潜在的に
取引・賃貸需要ともに逼迫してきたが、コロナ禍を経た現在、投資需要は堅調に推移しており、新規テナントの成約や
建て替え等も見られ、不動産市場は回復している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例の収集にあたっては近隣地域と競合する商業地域が限定されるため、県内の中心商業地域も含めて価格牽連性
のある取引を採用した。収益価格の試算にあたっては、所沢プロペ通り商店街や近隣における賃貸市場の動向を考慮し
、支払賃料、一時金等の水準を把握のうえ、収益性を検証した。以上により比準価格と収益価格を比較考量し、不動産
市場の動向を考慮の上、他の標準地との均衡も検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    952,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [100.0]
100		 1,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ６年７月の政策金利引き上げは小幅な上昇
で、現状追加利上げもなく、不動産投資需要
に大きな影響は出ていない。商業地は活況を
取り戻している。

所沢プロペ通りは地価・賃料水準ともに高い
が、潜在的な投資需要が根強い商業地域であ
る。所沢駅周辺の開発が進むなか以前の繁華
性が戻ってきた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
１２
-20115		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m県道、
南3m、角地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10047		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-32		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.4m市道、
東4m、北4m、
三方路
商業

(100,384)
d ２５０１－
０６
-23520		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区画街
路、北西8m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
806,117  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
809,281 		 100
[  61.7]
1,311,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
1,235,924  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,401,538 		 100
[ 104.1]
1,346,338 
1,350,000 
c (　           ) 
1,019,787  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
997,125 		 100
[  75.7]
1,317,206 
1,320,000 
d (　           ) 
705,882  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
685,714 		 100
[  50.0]
1,371,428 
1,370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,340,000 円／㎡]  



所沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,685,089 
3,189,842 
11,495,247 
6,050,100 
5,445,147 		 （　0.9541）
5,195,215 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    123,695,595 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.20 Ｓ4 308.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡      5.2 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   30.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  76.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.20 
60.5 
46.71 
7,563 
353,000 		 10.0  3,530,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.20 
81.6 
63.00 
5,600 
353,000 		 10.0  3,530,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
77.20 
81.6 
63.00 
4,084 
257,000 		 6.0  1,542,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
77.20 
81.6 
63.00 
4,084 
257,000 		 6.0  1,542,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.80 
76.3 
235.71 

1,220,000 		 10,144,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,220,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     235.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,272,834 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,912,834 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,320,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,592,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,144,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,685,089 円　　　　（　       149,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,647 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 469,000 円  　　　　     93,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 795,642 円  　　　       15,912,834　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      940,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,300 円  　　　　     93,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,189,842 円　（　　　　　　        32,549 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     308.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,050,100 円  
（　　　　　        61,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,685,089 円      
②総費用 3,189,842 円      
③純収益　①－② 11,495,247 円      
④建物等に帰属する純収益 6,050,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,445,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,195,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,695,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市日吉町２１０番１１
 0318000213271-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
所沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
所沢 5-1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 所沢市日吉町２１０番１１
｢日吉町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:4		 店舗

Ｓ4F1B		 大規模小売店舗、銀
行等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 所沢

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 所沢駅北西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 所沢駅周辺商業地域の全体的な発展期待、背後地たる住宅地域の拡大があり、今後も少なくとも現状維持以上の
発展が予測される。地価水準は、当面の間、強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県南西部を中心に比較的広範なエリアに存する駅前商業地域。需要者の中心は同一需給圏内外の広い
範囲に存する投資家、不動産開発業者等である。飲食・サービス業を中心とする商業地域であり、コロナ禍での商況低
迷の影響が強かったが、近時において、賃貸市場は回復傾向にあり、投資・売買市場も堅調に推移している。取引され
る土地の規模は多様で、中心となる価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い一方で、標準地の需
要者は収益性により意思決定を行う投資家等が中心となることから、収益価格も妥当性を有している。よって、市場性
を反映した比準価格をやや重視しつつ、比準・収益両価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    952,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 1,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年９月に大規模商業施設が完成した所
沢駅周辺は活況な一方、周辺駅の駅前商業地
では商業性の低下がみられる。ただし売買市
場は全体に堅調。

至近の再開発地域に大規模商業施設が開業し
、顧客の流入等の影響もみられるが、将来的
な動向には不透明感がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 所沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10041		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
b ７ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南7.3m、角地
商業

(100,400)
c ７ｋ０３０
１
-61		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西4m、二方路
商業

(100,514)
d ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,127,743 		 100
[  77.5]
1,455,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,460,000 
b (　           ) 
1,185,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.4]
1,248,803 		 100
[  87.6]
1,425,574 
1,430,000 
c (　           ) 
1,718,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.1]
1,906,439 		 100
[ 157.3]
1,211,976 
1,210,000 
d (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,243,403 		 100
[  87.6]
1,419,410 
1,420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.5 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　 +12.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,380,000 円／㎡]  



所沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,551,204 
3,875,810 
13,675,394 
8,256,000 
5,419,394 		 （　0.9541）
5,170,644 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    123,110,571 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
所沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.20 Ｓ4F1B 388.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   98 ㎡      5.2 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   30.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階及び地下１階を店舗、３階以上を事務所とするテナントビルを想定 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
80.06 
82.3 
65.85 
4,864 
320,000 		 8.0  2,560,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.20 
60.5 
46.70 
8,011 
374,000 		 10.0  3,740,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
77.20 
81.6 
62.99 
5,722 
360,000 		 8.0  2,880,000 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
77.20 
81.6 
62.99 
3,147 
198,000 		 5.0  990,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.86 
77.5 
301.52 

1,450,000 		 11,160,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,450,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     301.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,628,208 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,028,208 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,579,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,448,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,160,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,551,204 円　　　　（　       179,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,722 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
所沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 951,410 円  　　　       19,028,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      940,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,875,810 円　（　　　　　　        39,549 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     388.86 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,256,000 円  
（　　　　　        84,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,551,204 円      
②総費用 3,875,810 円      
③純収益　①－② 13,675,394 円      
④建物等に帰属する純収益 8,256,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,419,394 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,170,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,110,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 所沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　所沢市日吉町２１０番１１
 0318000213271-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考