令和7年1月15日　提出 所沢 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -50 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　河野　量平   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市三ヶ島３丁目１３５１番２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等のほか畑 も多い住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 狭山ヶ丘 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 狭山ヶ丘駅南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、空地の多い市街化調整区域内の住宅地であり、当面、現状維持で推移すると思われる。最寄駅から距離の あるバス便地域であるが、周辺では建売分譲も見受けられる。地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、所沢市及びその周辺市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に 地縁的選好性を有する地元出身者等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。取引の大半は前記需要者による自己 居住を目的とした取引である。また、人口が微減傾向にある地域であり、地価は横ばいもしくは弱含みである。農家住 宅、分譲住宅等が混在し、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場は未成熟であり、経済合 理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから、収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映 した比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多くの国際紛争が続く中、トランプ大統領再 登場で国際経済の先行きが不透明となった。 円安、賃上げの行方等今後の日本経済の動向 が注目される。 バス便エリアかつ市街化調整区域内の農家集 落であり、地価は概ね横ばいである。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％