令和7年1月15日　提出 所沢 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -49 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井４丁目５５番３６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小手指駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理により整備された駅徒歩圏の環境良好な地域で、低未利用地も残されていることから、今後も住宅地域 としての熟成度を高めていくものと予測する。地価水準は、当面の間、強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武池袋線、西武新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居 住者であるが、他地域からの転入も見られる。駅徒歩圏で比較的環境の良好な地域であり、住宅地としての需要は強く 、開発適地が残され、開発分譲等も多く見られる。土地は１１５㎡程度で２，０００万円台後半、新築の戸建住宅は土 地１００㎡程度で４，０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象標準地上 に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、 居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 223,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    218,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模再開発事業が進展中の所沢駅周辺をは じめとする中心市街地の住宅市場は活況を呈 し、郊外部との格差が拡大している。 周辺に低未利用地も残る住宅地域であるが、 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％