令和7年1月15日　提出 所沢 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -45 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市西所沢２丁目６４８番２０ ｢西所沢２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅が見られる 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 西所沢 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 西所沢駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の概ね熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当 面の間、上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武池袋線、西武新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居 住する一次取得者層であるが、他の地域からの転入も見られる。概ね熟成した住宅地域であるが、駅徒歩圏内の立地か ら、需要も比較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地は１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建 住宅は３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象標準地上 に収益用建物の建設を想定することは投資採算性が低く困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用 の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価 格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資産の景気の持ち直しから、不動産市場 は堅調であるが実質賃金は厳しく、戸建の需 要が落ち着いてきている。商業地は遅れて回 復基調である。 住宅地域として熟成しており、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％