令和7年1月15日　提出 所沢 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -43 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　中田　一   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井５丁目６７番２６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も残る区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小手指 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     8 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２１年９月４日第二上新 井特定土地区画整理事業換地 処分公告。居住誘導区域内。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 小手指駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、低利用地も見られる。今後も特段の地域要因の変動はなく、現状の住環境 を維持していくと予測される。地価は緩やかな上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西武池袋線及び西武新宿線沿線の、所沢市及び東京都内も含む周辺市の住宅地域である。需要者の 属性の中心は、同一需給圏内の居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近年における市場の需給動向 は、土地区画整理事業済みで居住環境は良好で、熟成は今後も期待でき、宅地の供給は安定的である。市場での需要の 中心となる価格帯は、土地が１３０㎡程度で２，０００万円台中盤、新築戸建住宅で３，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、小手指駅徒歩圏の一般住宅が多い住宅地域にある。周辺にアパート等の収益物件は見られない。収益還 元法の建物想定が非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。依って、収集した取引事例から求めた推定価格を、 対象標準地の地域的特性の類似性等によって比較考量して試算した比準価格を標準として、これに指定基準地の基準価 格との均衡を保たせ、前年標準地価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    186,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　所沢 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 先行きについては、雇用・所得環境が改善す る下で各種政策の効果もあって緩やかな回復 が続くことが期待されるが、海外景気下振れ がリスクとなる。 所沢市の住宅地は、都心への交通利便性が良 好である。居住環境に優れる駅徒歩圏は引き 続き上昇傾向にある。郊外でも概ね堅調で上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.6 ％