令和7年1月15日　提出 所沢 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -41 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字上安松字山際７０１番１２ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 秋津 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 秋津駅北西方 790m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に位置し、今後住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。地価水準は、当面の間、やや 強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね所沢市及びその周辺市の西武池袋線、ＪＲ武蔵野線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に 居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。取引が活発ではないものの、駅徒歩圏の住宅地域であ り、潜在的な需要は根強いものとみられる。土地は１３０㎡程度で２，０００万円台前半、新築の戸建住宅は土地１０ ０㎡程度で３，０００万円台後半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺において、少数世帯向けのアパート等が散見されるが、標準地の画地条件等より、対象標準地上 に収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、 居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模再開発事業が進展中の所沢駅周辺をは じめとする中心市街地の住宅市場は活況を呈 し、郊外部との格差が拡大している。 住宅地域として概ね熟成しており、地域要因 に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％