令和7年1月15日　提出 所沢 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -39 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市中富南４丁目１８番８ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 航空公園 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により、共同住宅に ついては一定の建築制限を受 ける。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 航空公園駅北東方 3.7km 法令 規制 １中専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした地域として成熟しており、地域の状況を変化させるような特別な要因は見込まれず、今後 も現在の状況を維持しながら推移して行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、所沢市を主としてその周辺にも及ぶ住宅地域である。需要者は一般住宅の取得を目的とす る同市内の居住者が中心である。区画整然と配置された居住環境良好な地域で、需要は比較的安定している。市場の中 心となる価格帯は、１７０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には戸建住宅が多く、需要者は主として個人であり、自己の住宅利用を目的とした取引が中心となっている。 アパート等の賃貸用物件はほとんど見られず、賃貸借市場は未成熟である。また、アパート等の建築制限もある地域の 実情に鑑みて、収益還元法の適用を見合わせた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえたうえ、 鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    221,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [106.0] 100 [186.9] [101.5] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は上昇傾向で推移しているが、今後は金 利上昇による地価への影響が懸念される。 既成の成熟した戸建住宅地域であり、特筆す べき地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％