令和7年1月15日　提出 所沢 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -35 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　柴田　泰邦   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字牛沼字屋敷脇３６４番６ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅、農家住宅 等のほか農地も残る 住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 所沢 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.9 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域内。東川の洪水 浸水想定区域に隣接している 。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 所沢駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 所沢駅からバス便の既存の住宅地域で、農家住宅や農地も目立つ。今後も同様の住環境が維持されると見られる 。地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武線沿線で所沢市及びその周辺市の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者が中心。旧来からの農 家も多い住宅地域。最寄り所沢駅はやや遠く東川が氾濫すれば中心市街地への接近は困難になる。最寄りスーパーへも 高低差あるなど生活利便性はあまり良いとは言えない。中心価格帯は土地１１６㎡程度で１，５００万円前後程度。敷 地同程度の建売住宅とするならば総額３，４００万円～３，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に 規範性が高い事例を採用して求めており精度は高い。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性 がなく、１低専で経済合理的な想定が困難なため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [170.8] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高騰した建売住宅の事業は対前年で増収減益 の傾向。購買力の高い層へある程度は販売さ れるが、価格を調整しなければ売れない地域 や物件も増加。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％