鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
所沢 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 -33

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　竹本　朗

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市喜多町１２番１１｢喜多町１２－８｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ3	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	航空公園 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 38 ｍ、西 12 ｍ、南 13 ｍ、北 24 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.1 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

居住誘導区域

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

航空公園駅北西方

360m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境の良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められる。地価水準は上昇傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿線で、所沢市及び東京都を含む周辺市区町の住宅地域。需要者の中心は同一需給
圏内の居住者である。同一需給圏外からの転入も見られる。最寄駅から徒歩圏内で、街路及び区画が整然とした良好な
住環境にある。市場における需給関係は安定的に推移している。土地価格は１２０㎡前後で３，０００万円～４，００
０万円程度、新築戸建住宅は小規模となり、４，５００万円～５，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視さ
れる住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[106.0]

100
[ 76.9]

[101.5]
100

283,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している中、第一次取得者等の購入意欲
は根強く、市場の需給関係は強含みで推移し
ている。

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏に
あることから利便性がよい。

標準的な規模で、総額も標準的であることか
ら選好性は高い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ９５３０ -10	所沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.3m市道、北東1.8m、角地		１中専 (70,172)
b	７Ｋ８６８２ -20	所沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	７Ｋ９５３０ -3	所沢市		建付地	（　）	正方形	北4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
d	７Ｋ９５２８ -7	所沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東5m、準角地		１住居地区計画等 (70,200)
e	７Ｋ８６８２ -3	所沢市		更地	（　）	長方形	西8m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,192	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	243,917	100 [ 85.1]	286,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 265,737	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.4]	298,591	100 [ 103.0]	289,894		294,000
c	(　 ) 221,075	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	231,678	100 [ 81.0]	286,022		290,000
d	(　 ) 250,856	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	237,974	100 [ 81.5]	291,993		296,000
e	(　 ) 323,426	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	319,158	100 [ 109.1]	292,537		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

所沢 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法を不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,348,460	602,823	2,745,637	1,818,070	927,567	（　0.9735） 902,986	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	21,499,667 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	10.1 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,965	137,550	1.0	137,550
							1.0	137,550
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,024	141,680	1.0	141,680
							1.0	141,680
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		279,230		279,230
								279,230

⑨年額支払賃料	279,230 円　×　12ヶ月　＝　 3,350,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,350,760 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,210,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,230 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,230 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 135,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,348,460 円　　　　（　 28,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,523 円	3,350,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,823 円　（　　　　　　 5,152 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,818,070 円（　　　　　 15,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,348,460 円
②総費用	602,823 円
③純収益　①－②	2,745,637 円
④建物等に帰属する純収益	1,818,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	902,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,499,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 -33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市喜多町１２番１１	0318000089671-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
所沢 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

所沢 -33

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　中田　一

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	所沢市喜多町１２番１１｢喜多町１２－８｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ3	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	航空公園 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 38 ｍ、西 12 ｍ、南 13 ｍ、北 24 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.1 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業昭和４２年
５月２６日換地処分。居住誘
導区域内。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

航空公園駅北西方

360m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境の良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められる。地価水準は上昇傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は西武新宿線、池袋線及びＪＲ武蔵野線沿線で、所沢市及び東京都内も含む周辺市の住宅地域である
。需要者の属性の中心は、同一需給圏の東京都心圏への通勤者層である。近年における市場の需給動向は、最寄駅から
の利便性が良く、街路区画が整然とした良好な環境であるため、安定的に推移している。市場での需要の中心となる価
格帯は、１２０㎡程度の土地では３，０００万円台前半、新築戸建住宅では５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は、航空公園駅徒歩圏の一般住宅の多い住宅地域にある。不動産取引は自用目的が中心であり、小規模の賃
貸経営目的の不動産取得は希で賃貸経営による収益性は高いとは言えない。依って、収集及び選択した取引事例から価
格形成要因の比較を行って求めた規範性の高い比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格は参考とした。これ
に代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　所沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 221,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[106.0]

100
[ 76.9]

[101.5]
100

283,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行きについては、雇用・所得環境が改善す
る下で各種政策の効果もあって緩やかな回復
が続くことが期待されるが、海外景気下振れ
がリスクとなる。

所沢市の住宅地は、都心への交通利便性が良
好である。居住環境に優れる駅徒歩圏は引き
続き上昇傾向にある。郊外でも概ね堅調で上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

所沢 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ７４１２ -27	所沢市		建付地	（　）	不整形	北24.5m県道、西4.2m、二方路		１住居 (60,200)
b	７Ｋ７４１２ -10	所沢市		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	７Ｋ３８９０ -2	所沢市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	７Ｋ１０６２３ -10	所沢市		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,538	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	271,591	100 [ 102.1]	266,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 267,900	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	274,598	100 [ 91.9]	298,801		303,000
c	(　 ) 319,370	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	244,000	100 [ 95.5]	255,497		259,000
d	(　 ) 200,477	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	228,539	100 [ 73.8]	309,673		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

所沢 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法を不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,248	594,027	2,771,221	1,779,250	991,971	（　0.9735） 965,684	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,992,476 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

所沢 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	117 ㎡	10.1 m x 11.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,975	138,250	1.0	138,250
							1.0	138,250
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,034	142,380	1.0	142,380
							1.0	142,380
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		280,630		280,630
								280,630

⑨年額支払賃料	280,630 円　×　12ヶ月　＝　 3,367,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,367,560 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,438 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,226,122 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,630 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,630 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,248 円　　　　（　 28,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

所沢 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,500 円	27,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,027 円	3,367,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,700 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,027 円　（　　　　　　 5,077 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,779,250 円（　　　　　 15,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,248 円
②総費用	594,027 円
③純収益　①－②	2,771,221 円
④建物等に帰属する純収益	1,779,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	991,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	965,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,992,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

所沢 -33　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	所沢市喜多町１２番１１	0318000089671-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考