令和7年1月15日　提出 所沢 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -29 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市有楽町７０６番４４ ｢有楽町１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 航空公園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 航空公園駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾 向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿線で、所沢市及び東京都を含む周辺市区町の住宅地域。需要者の中心は同一需給 圏内の居住者である。同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅にほど近く熟成度の高い既成住宅地域で、需給は安定 的に推移している。土地価格は１００㎡前後で２，０００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅の価格は敷地面積 等によってバラツキはあるものの総額３，５００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の 試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地 との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    221,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [106.0] 100 [ 96.6] [103.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している中、第一次取得者等の購入意欲 は根強く、市場の需給関係は強含みで推移し ている。 居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏に あることから利便性がよい。 標準的な規模で、総額も標準的であることか ら選好性は高い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％