令和7年1月15日　提出 所沢 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -20 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字松郷１１８番９外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 所沢 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 所沢駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特に変動はないことから、現状を維持していくものと予 測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線及び池袋線沿線で、所沢市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住 者である。同一需給圏外からの転入も見られる。最寄り駅への接近性は劣るものの、大規模な開発による宅地供給はな く、需給は安定的に推移している。土地価格は１５０㎡前後で１，８００万円～２，３００万円程度、新築戸建住宅の 価格は敷地面積等によってバラツキはあるものの総額３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の 試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地 との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [168.7] [106.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している中、第一次取得者等の購入意欲 は根強く、市場の需給関係は強含みで推移し ている。 最寄駅から遠いものの、居住環境が良好であ る。 標準的な規模で、総額も標準的であることか ら選好性は高い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％