令和7年1月15日　提出 所沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市上新井３丁目４４番１４外 ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 地区計画等 (70,100) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ整然とした住宅地 域 西4.2m私道 水道、ガス、下水 小手指 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地面積の最低限度１００㎡ 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ私道 交通 施設 小手指駅南東方 820m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小手指駅徒歩圏にある戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状を維持しながら推移していくもの と思われる。地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線沿線で、所沢市及び周辺市町の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者が中 心であるが、圏外からの転入者も見られる。最寄駅徒歩圏内に存し、比較的良好な居住環境、生活利便性を背景に需要 は底堅く、安定的である。市場の中心価格帯は、土地は２，０００万円台半ばから後半、新築戸建で４，０００万円台 前半から半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己居住用の低層戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で ある。また、第１種低層住居専用地域の為、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため収益性の観点から共同住宅 の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。以上より、市場の実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [103.0] 100 193,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所沢市内の住宅需要は、概ね堅調に推移して いる。利便性の優れる駅徒歩圏内の住宅地は 上昇傾向、郊外でも住宅需要の回復傾向が継 続している。 特に地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％