鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
行田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 5-5

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　牧元　航也

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市長野４丁目２８番１５外				②地積　(㎡)	710 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ2	店舗や事業所等が建つ郊外の路線商業地域	南22.5m市道	水道	東行田 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２．５ｍ市道

交通

施設

東行田駅南東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や未利用地も介在し、路線商業地域としては熟成度が低い。当面も概ね現況のまま推移すると予測した
。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、行田市、加須市及び羽生市等の路線商業地域一円。需要者は地元中心に事業展開する個人又は法人事業
者のほか、全国規模の飲食業、家電量販店及びカーディーラー等の店舗を経営する法人である。近隣地域は一般住宅も
みられ、路線商業地域としては熟成度は低い。需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、取引があるとすれば、
７００㎡程度で、３０，０００円／㎡程度であろう。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がされるほど熟成していない。現実
の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場実勢を反映した実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を参考に、さらに行田市内における今後の路線商業地の需給動向を慎重に考慮し、代表標準地
価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[156.6]

[100.0]
100

31,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。行田市の人口は減少傾向で
、土地の需要も二極化が見られる。

路線商業地域として熟成度が低く需要は弱い
。地価も引続き下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +18.4
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０６ -30517	行田市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	行田Ｒ０６ -30501	行田市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、西4m、角地		商業 (100,400)
c	行田Ｒ０６ -40823	行田市		更地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、北4m、二方路		１住居 (70,200)
d	行田Ｒ０６ -40806	行田市		建付地	（　）	長方形	南東13m県道、南西6m、角地		近商 (90,200)
e	行田Ｒ０７ -10522	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、南東6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	56,981	100 [ 184.8]	30,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 44,579	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	44,133	100 [ 127.8]	34,533		34,500
c	(　 ) 33,347	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	35,074	100 [ 116.4]	30,132		30,100
d	(　 ) 31,755	100 [ 90.0]	[ 99.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	40,019	100 [ 130.2]	30,737		30,700
e	(　 ) 41,809	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	38,920	100 [ 109.9]	35,414		35,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.7	環境　　　　 +64.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +19.3	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +12.7	環境　　　　 +16.0
d	関係者間取引	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

行田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,194,725	681,208	2,513,517	1,825,330	688,187	（　0.9711） 668,298	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,638,735 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	ＬＳ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	710 ㎡	29.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン仕様の、小売・飲食等の店舗で、駐車スペースを考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,810	289,600	3.0	868,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		289,600		868,800
								0

⑨年額支払賃料	289,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,475,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,475,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,186,758 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	868,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,194,725 円　　　　（　 4,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,008 円	3,475,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,900 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 681,208 円　（　　　　　　 959 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,825,330 円（　　　　　 2,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,194,725 円
②総費用	681,208 円
③純収益　①－②	2,513,517 円
④建物等に帰属する純収益	1,825,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	688,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	668,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,638,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

行田 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	行田市長野四丁目２８番１５	0303000297157-0000
2	行田市長野四丁目２８番１６	0303000297158-0000
3	行田市長野四丁目２８番１７	0303000297159-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
行田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

行田 5-5

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　平野　光芳

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	行田市長野４丁目２８番１５外				②地積　(㎡)	710 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ2	店舗や事業所等が建つ郊外の路線商業地域	南22.5m市道	水道	東行田 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２．５ｍ市道

交通

施設

東行田駅南東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はない。地価水準は、実質賃金が伸び悩みインバウンドや株高の影響も少なく、建築費
高騰や金利上昇懸念から需要は弱含みで新設住宅着工戸数の低迷が予測され、その方向性は見いだせない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、行田市及びその周辺の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地元の個人、法人事業者のほか
、周辺工業団地に立地した工場等に関係する全国規模の事業者等も考えられる。近隣地域の車両通行量は少ないが背後
地で戸建住宅が増加しているため路線商業地域として漸次熟成が予想され地価はやや弱含みで推移。市場での中心とな
る価格帯は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が強く、信頼性の高い事例から求
めた。収益価格は近隣地域及びその周辺の地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算
される傾向にある。従って、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　行田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[158.0]

[100.0]
100

31,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口微減、世帯数微増。昨年１～９月の前
年同期比土地取引件数は９（約１．５％）減
少、同新設住宅戸数は６８（約２２．２％）
減少。

Ｒ６年１月まで５年間長野４丁目の世帯数５
８（１８．８％）増、人口１０２（１２．２
％）減で市平均の４．１％増、３．７％減よ
り大幅に優る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +18.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

行田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	行田Ｒ０６ -30501	行田市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、西4m、角地		商業 (100,400)
b	行田Ｒ０６ -40815	行田市		更地	（　）	長方形	南22.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	行田Ｒ０６ -40823	行田市		更地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、北4m、二方路		１住居 (70,200)
d	行田Ｒ０７ -10522	行田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、南東6m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,579	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	44,133	100 [ 126.6]	34,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 27,561	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,368	100 [ 91.0]	30,075		30,100
c	(　 ) 33,347	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	35,074	100 [ 114.4]	30,659		30,700
d	(　 ) 41,809	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	38,920	100 [ 107.9]	36,070		36,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +19.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

行田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,092,857	698,760	2,394,097	1,866,480	527,617	（　0.9733） 513,530	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,480,204 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

行田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	ＬＳ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	710 ㎡	29.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 22.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス施設

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,700	272,000	6.0	1,632,000
							1.0	272,000
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		272,000		1,632,000
								272,000

⑨年額支払賃料	272,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,264,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,264,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,993,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,632,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 84,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,092,857 円　　　　（　 4,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,757 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

行田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,560 円	3,264,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,400 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,760 円　（　　　　　　 984 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,866,480 円（　　　　　 2,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,092,857 円
②総費用	698,760 円
③純収益　①－②	2,394,097 円
④建物等に帰属する純収益	1,866,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	527,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	513,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,480,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

行田 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	行田市長野四丁目２８番１５	0303000297157-0000
2	行田市長野四丁目２８番１６	0303000297158-0000
3	行田市長野四丁目２８番１７	0303000297159-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考