令和7年1月10日　提出 行田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -16 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字白川戸字堤根２４１番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られ農地も残る 住宅地域 西4m市道 水道 東行田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 東行田駅北方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 行田市北部の市街化調整区域に存し、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測される。居住環境が劣る市街 化調整区域の宅地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行田市及び周辺市における市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、行田市内を中心に周辺市の 居住者である。市場の需給動向として、市街化調整区域の住宅地域は、生活利便性等の居住環境が総じて劣るため、宅 地需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。市場での中心となる価格帯については、市街化調整区域における価 格水準は画地規模によって様々であるが、土地は３００㎡程度で３００万円～５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、行田市北部の市街化調整区域に存する住宅地域であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であるため収 益還元法は適用しない。比準価格は、行田市内の市街化調整区域に存する規範性の高い事例を採用しており、調整区域 内宅地の市場性を反映し精度の高い価格である。よって、比準価格を重視して、白川戸地区の不動産市況を考慮し、前 年公示価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・生産年齢人口は減少傾向が続いており 、世帯数は増加傾向にある。若年女性人口の 減少が危惧される消滅可能性自治体と指摘さ れている。 市街化調整区域に存し地域要因に特段の変動 は無い。白川戸地区は居住環境が劣ることか ら、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％